Требования к застройщику (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Содержание

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Требования к уставному капиталу застройщика по 214 ФЗ

Согласно изменениям в законодательстве Российской Федерации с 2017 года, для участия в долевом строительстве и получении права принимать денежные взносы от дольщиков, фирма-застройщик теперь должна обладать внушительным личным капиталом, который свидетельствует о её «добросовестности».

Размер минимально необходимого капитала указан в таблице, расположенной ниже по тексту. Величина суммы обеспечения напрямую зависит от площади предполагаемого объекта постройки.

Минимальный капитал, необходимый застройщику по ФЗ-214.

Итоговая площадь планируемой новостройки, тыс. м². Размер необходимого капитала, руб.
1,5 2 500 000 руб.
2,5 4 000 000 руб.
10 10 000 000 руб.
25 40 000 000 руб.
50 80 000 000 руб.
100 150 000 000 руб.
250 400 000 000 руб.
500 800 000 000 руб.
свыше 500 1500 000 000 руб.

Вместе с уставным капиталом застройщика с 2017 года в расчет берется и финансовое положение самих учредителей фирмы. При этом застройщик должен иметь договор поручительства, зарегистрированный у нотариуса.

Выполнение этих требований к уставному капиталу застройщика не является гарантией сдачи объекта дольщикам

Сейчас специалисты юридического отдела нашей фирмы elitearenda.ru объяснят, в чем здесь дело.

По закону, уставной капитал и прочие капиталы могут быть сформированы не из «денежной массы» (на расчетных счетах), а из прочих активов предприятия.

При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты:

  1. движимое и недвижимое имущество фирмы, в том числе здания и сооружения;
  2. материалы (инструменты, хозяйственный инвентарь, рабочая одежда, изношенная и старая спецтехника);
  3. нематериальные активы, НМА (например, если ваши специалисты разработали программу, разработали личный кабинет для покупателей). В том числе НМА, созданные и оцененные непосредственно самим создателем этих активов;
  4. прочие неликвидные активы, купленные у аффилированных лиц;
  5. незавершенное строительство;
  6. многие другие активы.

Как вы понимаете, застройщик при желании может довольно просто увеличить стоимость каждого из приведенных выше пунктов и тем самым обеспечить себе размер минимального капитала.

Более того, размер уставного капитала по ФЗ 214 регламентирован только до подачи проектной декларации. Как только застройщик получает право привлекать средства «дольщиков», он может вернуть привлеченные средства туда, откуда они были получены.

Требования к уставному капиталу застройщика по ФЗ 214, действующие с 01.01.2017, никоим образом не затрагивают проблему прихода в негодность или поломки, утраты части активов, которыми он был сформирован.

Установленные ФЗ 214 минимальные суммы капитала застройщика зависят от площади возводимой новостройки и совершенно не отражают реальной рыночной стоимости жилья.

Так, 2,5 млн руб. на 1500 м² — это 1667 рублей на 1 м², т.е. в 20-30 раз меньше реальных рыночных цен на жилье в любом субъекте РФ. Средняя цена 1 м² в новостройке составляет 45000-5000 рублей. Об этом мы писали в статье о том, сколько сегодня стоит квартира в новостройке. В ней есть все города РФ.

Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Требования к уставному капиталу застройщиков

Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил новые требования к застройщику, имеющему право привлекать денежные средства граждан на основании договоров долевого участия (далее — ДДУ), которым он должен соответствовать на дату направления проектной декларации в контролирующий орган. Одним из таких требований является минимальный размер уставного капитала.

Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем установленный минимальный размер в зависимости от общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, не введенных в эксплуатацию, строительство которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства.

Минимальный размер уставного капитала застройщика Максимальная общая площадь объектов долевого строительства
2 млн.500 тыс. руб. до 1500 м 2
4 млн. руб. до 2500 м 2
10 млн. руб. до 10 000 м 2
40 млн. руб. до 25 000 м 2
80 млн. руб. до 50 000 м 2
150 млн. руб. до 100 000 м 2
400 млн. руб. до 250 000 м 2
800 млн. руб. до 500 000 м 2
1 млрд.500 млн. руб. более 500 000 м 2

Введение данного требования вызвано государственной политикой по защите прав дольщиков и направлено на то, чтобы сделать сферу долевого строительства безопаснее.
В Алтайском крае обязанность по проверке соответствия застройщика установленным требованиям возлагается на Государственную инспекцию Алтайского края.
Если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру, то он может заключить договоры поручительства в порядке, установленном статьей 15.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – 214-ФЗ). Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) застройщика. В этом случае суммируются все уставные капиталы указанных лиц, в том числе застройщиков, которые заключили другие договоры поручительства с этим же поручителем (далее — связанные лица). Поручитель должен соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщику. Поручитель или сопоручители обязываются в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика, вытекающим из договоров долевого участия: обязательство по передаче объекта долевого строительства, уплата неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств застройщика.

Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше срока передачи объекта долевого участия, установленного в ДДУ. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В случае уступки или перехода прав требований по договору участия в долевом строительстве права по договору поручительства переходят к новому участнику долевого строительства.
В случае расторжения или досрочного прекращения поручительства (например, по причине несоответсвия поручителя требованиям 214-ФЗ), поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства, не позднее чем за 1 месяц до даты расторжения. Кроме того, в случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия застройщик обязан в течение 5-ти рабочих дней уведомить об этом контролирующий орган, т.е. инспекцию. При этом застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям 214-ФЗ, обязан заключить другой договор поручительства не позднее двадцати дней со дня расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

Застройщик, заключивший договор поручительства, обязан довести до сведения лица, намеревающегося заключить договор участия в долевом строительстве, условия поручительства, а также сведения о поручителе (сопоручителях) до заключения договора участия в долевом строительстве.

В случае заключения с гражданами договоров, объектами долевого строительства по которым являются жилые помещения в многоквартирном доме, застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям 214-ФЗ, наряду с исполнением обязанности по обеспечению своей гражданской ответственности перед дольщиками (поручительство банка, страхование), обязан также заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства, предусмотренный статьей 15.3 настоящего 214-ФЗ.

Требования о минимальном размере уставного капитала застройщика распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если государственная регистрация ДДУ с первым участником осуществляется после 1 июля 2017 года.

Свое соответствие установленным требованиям, а также соответствие таким требованиям своих поручителей застройщик декларирует в проектной декларации. В соответствии с 304-ФЗ проектная декларация должна содержать следующую дополнительную информацию о проекте строительства, по сравнению с действующим законодательством:

  • — о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика и связанных с ним лиц (поручителей, сопоручителей, иных застройщиков, также заключивших с указанным поручителем или сопоручителями другой договор поручительства) с указанием их фирменного наименования, места нахождения, адреса, адреса электронной почты, номера телефона;
  • — о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующего размеру уставного капитала застройщика и связанных с ним лиц;
  • — о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется со всеми его проектными декларациями, и которые не введены в эксплуатацию (далее – сумма общей площади), а в случае заключения договора поручительства — о сумме общей площади застройщика и связанных с ним лиц

.
При государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства помимо ранее предусмотренных документов требуется заключение контролирующего органа о соответствии застройщика установленным требованиям, которое выдано не ранее 60-ти дней со дня предоставления заявления о регистрации. Также в орган регистрации прав предоставляется договор поручительства по обязательствам застройщика в случае, когда размер уставного капитала застройщика не соответствует установленным требованиям.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся дополнительные сведения:
-о страховой организации или обществе взаимного страхования;
-о банке, заключившим договор поручительства за исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения;
-о банке, в котором отрыт счет эскроу (если такое условие содержится в ДДУ);
-о поручителе (сопоручителях) застройщика, уставный капитал которого не соответствует установленным требованиям.

В случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление от контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, то орган регистрации прав обязан внести сведения об отсутствии прав в ЕГРП и направить участникам долевого строительства соответствующее уведомление.
Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, дающим право на привлечение средств граждан; договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует установленным требованиям обязательно должны быть размещены на официальном сайте застройщика.

Вводятся дополнительные основания для обращения контролирующего органа в арбитражный суд о приостановлении деятельности застройщика:
— в проектной декларации продекларированы заведомо ложные сведения о соответствии застройщика установленным требования на право привлечения денежных средств граждан;
— по истечении 6 месяцев не устранены предписания контролирующего органа об устранении нарушений требований к застройщику о минимальном размере уставного капитала, об отсутствии недоимки по налогам и сборам, об отсутствии судимости и административных взысканий в виде дисквалификации у должностных лиц застройщика.

Требования к застройщику в 2020 году

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капитал Важная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фонд Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договора Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
Таунхаусы Теперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капитала Площадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублей Не более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей 2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей 10 тыс. кв. метров
40 млн рублей 25 тыс. кв. метров
80 млн рублей 50 тыс. кв. метров
400 млн рублей 250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублей Более 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Каковы основные требования к застройщику для получения права на привлечение денежных средств от участников долевого строительства по 214 ФЗ?

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Перечислите основные требования к застройщику для получения им права на привлечение денежных средств от участников долевого строительства по 214 ФЗ. Требуется ли застройщику, не имеющему строительного опыта, получившему разрешение на строительство в декабре 2018 г и планирующего строительство ОКСа с привлечением средств участников долевого строительства по 214ФЗ с использованием эскроу-счетов, минимальное кол-во построенных кв.м и строит. опыт. Если требуется, то снимет ли этот вопрос реализация единственным участником (ФЛ) такого застройщика доли в уставном капитале юридическому лицу, соответствующему всем указанным выше требованиям?

Ответ

Привлекая денежные средства дольщиков, застройщик должен соответствовать требованиям, которые установлены на настоящий момент. Список требований объемный. Ознакомиться с ним Вы можете в рекомендации « Что изменится для застройщика, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года».

В частности, застройщик, или его основное общество (материнская компания), или любое из дочерних обществ должны отвечать трем требованиям:

  • иметь опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности.
  • получить разрешения на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика по договору строительного подряда.
  • иметь в собственности или на праве аренды, субаренды, безвозмездного пользования участок для строительства многоквартирного дома.

Это следует из новой редакции пункта 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ.

Соответственно, наличие учредителя с данном опытом позволяет соответствовать необходимым критериям.

1. Изучить сведения из Единой информационной системы жилищного строительства

Застройщик обязан разместить информацию о себе в Единой информационной системе жилищного строительства ( ч. 1 ст. 3.1, ч. 4 ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. »; далее – Закон № 214-ФЗ).1

Чтобы проверить информацию, нужно зайти на сайт наш.дом.рф и найти застройщика.

Многочисленная информация, которую должен опубликовать застройщик, указана в части 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ.

При этом часть этих сведений застройщик размещает в отношении каждого объекта ( ч. 2.1 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ), а именно:

  1. проектную декларацию ( п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
  2. градостроительный план участка и схему планировочной организации участка, которую выполнили в соответствии с этим планом ( п. 9–10 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
  3. извещение о начале строительства ( п. 13 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
  4. разрешение на строительство ( п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 1 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
  5. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установила статья 49 ГрК ( п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 3 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
  6. документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок ( п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 5 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ). Если участок находится у застройщика на праве аренды, нужно проверить, не истек ли срок договора;
  7. проект договора участия в долевом строительстве, который отвечает требованиям Закона № 214-ФЗ ( п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
  8. сведения о способах обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, которые выбрал застройщик, – поручительство банка или страхование гражданской ответственности. Если вместо них застройщик выбрал применять эскроу-счета, то нужно указать условия привлечения денег таким способом ( п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
  9. текущие фотографии объектов, которые возводит застройщик ( п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).

Если застройщик не соблюдает все эти правила, его могут привлечь к ответственности по части 2 статьи 14.28 КоАП ( ч. 6 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Штраф составляет от 200 000 до 400 000 руб. Если обязательных сведений нет, то стоит насторожиться: почему застройщик, несмотря на угрозу штрафа в 400 000 руб., не выполняет свою обязанность. Возможно, у застройщика нет необходимых документов.

2. Убедиться в праве застройщика принимать деньги дольщиков

Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков при трех условиях:

  1. получил разрешение на строительство;
  2. опубликовал проектную декларацию. Форму проектной декларации утвердил Минстрой приказом от 20.12.2016 № 996/пр;
  3. имеет права собственности, аренды или безвозмездного пользования на земельный участок для строительства.

Такие условия установила часть 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ. Эти и другие документы застройщик обязан опубликовать в Единой информационной системе жилищного строительства.

Необходимо изучить заключение регионального органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Без него Росреестр не зарегистрирует договор ( п. 4 ч. 2 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ).

Далее требования различаются в зависимости от того, когда застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком и когда получил разрешение на строительство.

В отношении застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, некоторые нормы Закона № 214-ФЗ применяются в старой редакции без учета изменений, внесенных двумя законами.

Первый. Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 30 июля 2017 года.

Второй. Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 175-ФЗ), который вступил в силу 1 июля 2018 года.

Какие именно положения применяют без учета изменений, которые внесли эти два закона, указывает часть 7 статьи 8 Закона № 175-ФЗ.

Для застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, применяют актуальную редакцию Закона № 214-ФЗ. Но таких застройщиков пока очень мало. Это означает, что почти на всех застройщиков, которые сейчас работают, распространяются правила, которые указали ниже.

Застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком после 1 января 2017 года и получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Закон запрещает принимать деньги дольщиков, если застройщик:

Убедиться, что застройщик – не банкрот или не потенциальный банкрот, можно, если проверить ИНН или ОГРН:

  • по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве;
  • в картотеке арбитражных дел на случай, когда заявление о признании застройщика банкротом арбитражный суд уже принял к рассмотрению, а сведений в федеральных реестрах еще нет;

2) имеет решение арбитражного суда о введении одной из процедур банкротства или приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания;

4) имеет долг по налогам, сборам и иным платежам, который превышает 25 процентов стоимости активов по балансу за последний отчетный период.

Посмотреть отчетность нужно в аудиторском заключении за год, которое застройщик обязан публиковать на своем официальном сайте ( п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);

5) привлекает к работе в качестве руководителя и главного бухгалтера лиц с судимостью за экономические преступления или судебным запретом занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства.

Перечень таких ограничений установили пункты 2–8 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ. Эти ограничения будут касаться застройщика, только если он привлекает деньги для строительства дома, по которому договор с первым дольщиком зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года ( п. 3 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон. »).

Застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком после 1 июля 2017 года и получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Если застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком после 1 июля 2017 года, то он вправе принимать деньги дольщиков, только если соблюдает одно из двух условий.

Первое: имеет уставный капитал не меньше размера, установленного для застройщиков. Минимальный размер уставного капитала зависит от объемов строительства ( ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

За соблюдением этих требований следит региональный орган власти ( ч. 2 ст. 23 Закона № 214-ФЗ). Если он обнаружит, что застройщик больше не вправе принимать деньги дольщиков, то направит в Росреестр уведомление ( ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Росреестр обязан выполнить два действия, когда получит уведомление о том, что застройщик не вправе привлекать деньги дольщиков ( ч. 7 ст. 48 Закона № 218-ФЗ):

1. Внести запись в ЕГРН в отношении уже зарегистрированных договоров, что у застройщика нет права привлекать деньги дольщиков.

2. Отправить дольщикам уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать деньги.

Что вправе потребовать гражданин, если застройщик привлек его деньги без оснований

Дольщик вправе потребовать:

  • вернуть деньги;
  • уплатить в двойном размере проценты на эти деньги по правилам статьи 395 ГК;
  • возместить убытки сверх этих процентов.

Так установила часть 3 статьи 3 Закона № 214-ФЗ.

Для этого придется расторгать договор по правилам статьи 9 Закона № 214-ФЗ».

Семинары по праву, налогам, кадрам

Долевое строительство: новые правила (214-ФЗ). Требования к застройщикам, защита прав дольщиков, госконтроль

Дата
Город Москва
Место проведения Измайловское ш., д.71, конгресс-отель “Альфа Измайлово”
Стоимость 17200 руб.
Организатор ИРСОТ (Институт развития современных образовательных технологий)

Отправить заявку

Краткое описание семинара:

Подробное описание семинара. Программа:

Программа семинара

  1. Регулирование строительной деятельности в 2017 году: новое, перспективы совершенствования
  2. Основные новеллы 214-ФЗ (в ред. 304-ФЗ от 03.07.2016), вступившие в силу с 01.01.2017: экспертный обзор, комментарий
  3. Требования к застройщику по обновленному 214-ФЗ
    • Новые права и обязанности застройщика. Новое об обеспечении исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)
    • Новые требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика с учетом максимальной площади возводимых им объектов долевого строительства (с 01.07.2017)
    • Новые персональные требования к руководителю и главбуху организации-застройщика
    • Требование к застройщику об отсутствии у него недоимки по налогам и сборам: практика применения
    • Регистрация ДДУ в Росреестре как обязательное условие уплаты цены ДДУ дольщиками
    • Требования к раскрытию информации застройщиком (Приказ Минстроя России от 09.12.2016 № 914/пр). Перечень обязательных документов, размещаемых застройщиком на своем официальном сайте
    • Обязательность аудита годовой бухгалтерской отчетности застройщика
    • Спорные вопросы в связи с применением обновленного 214-ФЗ (по материалам судебной практики)
  4. Инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве
    • Формы привлечения денежных средств потенциальных инвесторов (дольщиков) для строительства
    • Особенности отдельных видов инвестиционных договоров: купля-продажа будущей вещи, строительный подряд, смешанный договор (продажа плюс подряд), совместная деятельность, инвестирование в пользу третьего лица и пр. Непоименованные договоры
    • Риски инвестора по отдельным видам договоров и способы их минимизации
    • Договорные отношения, подпадающие под действие 214-ФЗ
    • Принципиальные отличия договора участия в долевом строительстве от инвестиционного договора
    • Позиция высших судебных инстанций по вопросам разрешения споров, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем (ПП ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54)
  5. Договор долевого участия в строительстве по новым правилам 214-ФЗ
    • Виды ДДУ. Предмет, существенные условия, цена договора. Порядок заключения и изменения договора
    • Права и обязанности сторон. Основные разделы договора: что важно не упустить
    • Обязательные условия ДДУ по новым правилам (полное описание объекта недвижимости; план объекта; срок передачи объекта дольщику по акту; цена, срок и порядок ее уплаты дольщиком; гарантийный срок на возведенный объект недвижимости и пр.)
    • Способы заключения ДДУ, позволяющие сбалансировать интересы сторон
    • Расторжение договора: основания для расторжения ДДУ застройщиком в одностороннем порядке; особенности расторжения ДДУ через суд; расторжение ДДУ с ипотекой дольщиком (риски для застройщика)
  6. Новые правила госрегистрации договоров и прав в сфере отношений застройщика с дольщиками
    • Особенности госрегистрации: договора участия в долевом строительстве; договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; прав участника долевого строительства на объект долевого строительства
    • Состав документов, необходимых для госрегистрации
    • Сроки регистрации ДДУ. Порядок регистрации вспомогательных объектов. Проблемные вопросы регистрации машиномест
  7. Финансово-правовые аспекты договора долевого участия
    • Виды финансирования объектов долевого строительства. Схемы финансирования: за счет средств инвесторов (дольщиков); за счет средств инвесторов (дольщиков) и собственных средств застройщика
    • Схемы кредитования застройщика банком (до заключения договора с первым участником долевого строительства и после)
    • Целевое использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства. Запрет на использование застройщиком денежных средств дольщиков для строительства других объектов
    • Новый механизм привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу. Новое в банковском проектном финансировании строительства по ДДУ
    • Залог прав требования по ДДУ: требования, порядок оформления залогового обязательства
    • Процедура окончательных расчетов между сторонами по ДДУ
    • Порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию
    • Источники формирования и условия использования средств компенсационного фонда
  8. Земельно-имущественные отношения и отношения собственности: что важно знать застройщику
    • Права на земельный участок при отношениях по ДДУ
    • Правовой режим использования земельных участков в 2017 году: реестр границ, конкретизация по функциональным зонам с 01.01.2017
    • Изменение вида разрешенного использования земельных участков. Определение границ и оформление прав на участок
    • Особенности предоставления земельных участков под долевое строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
    • Строительство объектов недвижимости на земле, арендованной у публичного собственника
    • Общая долевая и совместная собственность (основания возникновения, режим пользования, соглашения участников долевой собственности, выдел доли, распоряжение долей, преимущественные права приобретения)
    • Особенности признания недвижимого имущества объектом незавершенного строительства
  9. Градостроительное регулирование деятельности застройщика в 2017 году в свете 214-ФЗ
    • Градостроительный план земельного участка, выделенного под строительство: статус, содержание, срок действия
    • Градостроительная документация (ПЗЗ, ГПЗУ, ППТ и др.) как основа для предоставления земельных участков
    • Что важно знать застройщику о региональных нормативах градостроительного проектирования
    • Новый порядок получения разрешения на строительство. Проектная декларация застройщика (ст.19 214-ФЗ): новый правовой статус, условия и порядок представления в уполномоченный орган. Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика требованиям, установленным 214-ФЗ
    • Разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию: новые требования, порядок и условия выдачи
    • Ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию и порядок его передачи дольщикам по акту. Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства
  10. Новое в сфере государственного контроля и надзора за деятельностью застройщика
    • Региональные органы, уполномоченные осуществлять контроль в сфере долевого строительства: полномочия, функции
    • Упорядочение административных процедур при реализации инвестиционно-строительных проектов. Как работает межведомственное взаимодействие в сфере контроля деятельности застройщика, работающего по ДДУ
    • Реализация функций госконтроля при выдаче уполномоченным органом: заключения о соответствии застройщика нормам 214-ФЗ; разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию
    • Реестр застройщиков как инструмент государственного контроля застройщиков в интересах дольщиков
    • Практика администрирования ДДУ государственными органами
    • Разрешение разногласий при взаимодействии застройщика с уполномоченными органами (примеры из практики)
  11. Новые виды ответственности застройщика (в т.ч. за нарушение условий ДДУ)
    • Ответственность за нарушение срока передачи объекта долевого строительства дольщикам (неустойка)
    • Административная ответственность за нарушения нового порядка уплаты цены договора долевого участия
    • Ответственность застройщика: за публичное размещение недостоверной и неактуальной информации; за несоблюдение сроков устранения строительных дефектов и недостатков
    • Ответственность застройщика за нецелевое использование средств участников долевого строительства
    • Новые меры уголовной ответственности за нарушения законодательства о привлечения денежных средств граждан для строительства (ст. 200.3 УК РФ, введена 139-ФЗ от 01.05.2016): практика применения. Основания для освобождения от уголовной ответственности лица, признанного виновным по ст. 200.3 УК РФ
  12. Проблемные вопросы в деятельности застройщика в связи со вступлением в силу новых норм 214-ФЗ
    • Использование застройщиком договоров, «маскирующихся» под ДДУ: как можно, а как нельзя
    • Как минимизировать налоговые риски по ДДУ: практические рекомендации
    • Образование застройщиком отдельного юрлица под новый строительный проект: как это регулируется 214-ФЗ; аргументы «за» и «против»; принцип солидарной ответственности застройщика и учредителей; договор поручительства, связывающий застройщика и учредителей отдельного юрлица (порядок оформления и регистрации)
    • Схемы обхода застройщиком правил 214-ФЗ: возможности, ограничения, риски
    • Риски признания ДДУ незаключенным: последствия для застройщика, способы минимизации
    • Проблемы перехода к дольщикам прав собственности на земельные участки (новое с 01.01.2017)
    • Единый реестр застройщиков: насколько надежны критерии надежности
    • Риски застройщика в случае, если собственником или арендодателем земельного участка являются сторонние лица
    • Злоупотребления со стороны дольщиков (при содействии юридических фирм) нормами Закона о защите прав потребителей в части доведения добросовестного застройщика до банкротства
    • Как при банкротстве застройщика работают средства компенсационного фонда
    • Эскроу-счета: плюсы для дольщика, минусы для застройщика? Проблема «омертвления» средств дольщиков на счетах эскроу
    • Как минимизировать и оспорить административные штрафы за нарушения 214-ФЗ: полезные советы застройщику
  13. Защита прав дольщиков по обновленному 214-ФЗ
    • Основания для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке
    • Ответственность застройщиков за нарушение сроков строительства, сроков устранения строительных недостатков
    • Защита финансовых интересов дольщиков: счета эскроу как добровольный инструмент самозащиты дольщиков
    • Обязательность регистрации ДДУ в Росреестре как способ защиты дольщиков от «двойных продаж»
    • Право дольщика на получение неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости застройщиком по акту
    • Особенности защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика
    • Реестр требований кредиторов: права дольщиков используют
    • Закон о защите прав потребителей в отношении участников долевого строительства: практика применения
    • Перспективы расширения функций компенсационного фонда в целях защиты интересов дольщиков
  14. Ответы на вопросы, практические рекомендации

Лекторы

Условия:

Очно в Москве – 17200р. (с учетом скидки 30% при оформлении через сайт)

Очно в региональном отделении ИРСОТ – 12000р. (с учетом скидки 30% при оформлении через сайт)

Трансляция на ПК – 12000р.

Место проведения:

Москва, Измайловское ш., д.71, конгресс-отель “Альфа Измайлово”

Отправить заявку на участие в семинаре

Измайловское ш., д.71, конгресс-отель “Альфа Измайлово” 17200 руб.

Юридический блог о банкротстве

Алексей Окороков Гризли, блогер, юрист по банкротству

Изменения в законе о долевом участии 214-фз с 01.01.2017

С нового года с 01.01.2017 г. вступят в силу изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N214-ФЗ
“Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее 214-фз).

Вкратце остановлюсь на основных изменениях, которые коснутся граждан – дольщиков.

Что хорошего в новом законе о долевом участии для граждан?

Новые требования для уставного (складочного) капитала застройщика ч. 2 ст. 3 214-фз. Требования к уставному капиталу вводятся на дату направления проектной декларации в орган исполнительной власти, то есть до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 19 214-фз). Соответственно, строящиеся объекты не подпадают под требования об увеличении уставного капитала, а вот новые объекты, должны быть обеспечены увеличенным уставным капиталом застройщика.

Размеры уставного фонда зависят от суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Размеры уставного капитала застройщика

  • 2 500 000 руб. при площади не более 1 500 кв.м;
  • 4 000 000 руб. при площади не более 2 500 кв.м;
  • 10 000 000 руб. при площади не более 10 000 кв.м;
  • 40 000 000 руб. при площади не более 25 000 кв.м;
  • 80 000 000 руб. при площади не более 50 000 кв.м;
  • 150 000 000 руб. при площади не более 100 000 кв.м;
  • 400 000 000 руб. при площади не более 250 000 кв.м;
  • 800 000 000 руб. при площади не более 500 000 кв.м;
  • 1 000 000 000 руб. при площади более 500 000 кв.м.

Теперь фирма-прокладка с уставником 10 000 руб. не сможет строить дома, наконец-то, браво! Для предпринимателя усложнится доступ на рынок строительства жилья, но при желании все возможно. С ростом уставного капитала, возрастают возможности граждан получить свои деньги за счет активов застройщика, если у него не пойдет бизнес. А так же личная ответственность учредителей юридического лица – застройщика равна размеру уставного капитала.

Законом вводятся еще дополнительные требования:

  • в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица – застройщика;
  • в отношении юридического лица – застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”;
  • в отношении юридического лица – застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
  • в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ “О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц”, в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд”, отсутствуют сведения о юридическом лице – застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
  • в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице – застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
  • у юридического лица – застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не принято;
  • у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

Что касается процедур ликвидации и банкротства, это правильные изменения, застройщик, который ликвидируется не должен продавать “воздух” дольщикам.
Реестры недобросовестных поставщиков и недоимки по налогам, это страховка для государства и одновременно задел для коррупционной и иной недобросовестной составляющей строительного бизнеса и власти.
Судимости у директора и бухгалтера застройщика не должно быть, это плюс. Не должны уголовники заниматься рискованным бизнесом, связанным с личными сбережениями граждан.

Введена новая статья о раскрытии информации строительной фирмы 3.1 в 214-фз

У застройщика должен быть сайт, который принадлежит ему (доменное имя), на котором размещается информация об объектах. Это скорее констатация факта, все застройщики уже имеют сайты, где все размещают и рекламируют квартиры.

Требования к договору о долевом участии расширены ст. 4, 5 в 214-фз

  • Должен быть подробный план объекта с площадью и расположением. Это плюс, для того что бы исключить недобросовестность строителей, которые продают одно, а потом “втюхивают” другое потребителям.
  • Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства (ст. 5 214-фз).
  • Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. Это гарантия регистрации прав дольщика.

За не устранение недоделок введена неустойка по закону о защите прав потребителей в размере 1%

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей”. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N2300-1 “О защите прав потребителей”, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Ведено новое основание для расторжения договора долевого участия ст. 9 в 214-фз

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Единый реестр застройщиков ст. 23.1 в 214-фз

Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, указанного в части 2 настоящей статьи, в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации. В указанном реестре можно будет проверить соответствие застройщика требованиям закона.

На этом положительные моменты в законе о долевом участии заканчиваются. О плохом поговорим в следующей серии.
Алексей А. Окороков

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2020 года. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2020 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  • Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2020 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  • Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  • Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  • Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  • Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  • Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
  • Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  • Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

  • Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  • Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  • Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  • Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
  • Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки. Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ. Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается. Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков. То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено. Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  • Безвозмездного их устранения;
  • Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  • Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2020 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Заключение

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2020 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

Источники:
http://giak.ru/dolevoe-stroitelstvo/novoe-v-zakonodatelstve-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve/trebovanija-k-ustavnomu-kapitalu-zastrojshhikov/
http://viplawyer.ru/trebovaniya-k-zastrojshhiku/
http://www.law.ru/question/105108-kakovy-osnovnye-trebovaniya-k-zastroyshchiku-dlya-polucheniya-prava-na-privlechenie-denejnyh
http://ppt.ru/seminar/?id=28975
http://gri2zly.ru/izmeneniya-v-zakone-o-dolevom-uchastii-214-fz-s-01-01-2017/
http://urist-bogatyr.ru/article-item/214-fz-sut-i-izmeneniya-2019-goda/
http://cyberleninka.ru/article/n/trudovaya-migratsiya-v-rf-prichiny-i-posledstviya

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию