Оформление квартиры в собственность : в ипотеке, в новостройке, по дарственной и завещанию

Завещание на ипотечную квартиру

По данным агентства жилищного ипотечного кредитования за последний год было выдано кредитов на сумму 2 трлн. руб. При стремительном росте приобретения недвижимости в кредит актуальным становится вопрос: можно ли составить завещание на квартиру в ипотеке и что необходимо учесть?

Можно ли завещать ипотечную квартиру

Завещание предполагает передачу наследополучателям прав на использование имущества и всех обязательств, не связанных с личностью завещателя. В документе может быть указано любое имущество (ст. 1120 ГК РФ), включая то, что будет приобретено в будущем. Основное условие — оно должно принадлежать наследодателю (ст. 1112 ГК РФ).

С согласия залогодержателя банк имеет право отчуждать квартиру, находящуюся в залоге. Согласно ст. 346 ГК РФ, кредитная организация вправе прописать иные условия, поэтому перед подписанием договора важно изучить все его пункты.

В п. 3 ст. 37 Закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. указано, что, если кредитная организация потребует внести в договор запрет о передаче недвижимости по наследству, ее действия будут незаконны, а пункт в договоре признают ничтожным.

За владельцем ипотечного жилья закреплено право проживать в доме, квартире, использовать недвижимость для получения дохода.

Без составления завещания имущество делится между всеми правопреемниками. Каждый из них будет обязан выплачивать долг, размер которого пропорционален полученной ими доле.

Написание завещания на одного из претендентов — способ избавить других родственников от кредита. Наследополучатель по завещанию принимает решение — выплатить оставшуюся сумму или передать имущество кредитной организации. Остальная — незавещанная часть может быть унаследована другими претендентами, в том числе и лицом, указанным в завещании, на общих основаниях.

Документ составляется в любой момент жизни и не имеет ограничений в сроке действия, поэтому при открытии наследства квартира в ипотеке уже может быть лишена обременений.

Если есть дети

Поскольку ипотечная квартира является частью наследственной массы, на нее распространяется положение о выделении обязательной доли в наследстве. В круг обязательных правопреемников входят дети:

  • Не достигшие 18 лет.
  • Не достигшие 23 лет при дневной форме обучения.
  • Нерожденные, но зачатые при жизни наследодателя. При этом момент выдачи свидетельства о праве на наследство будет отсрочен до момента рождения живого потомка.

При наличии завещания дети и прочие обязательные наследники получат не менее ½ того, что досталось бы им по закону, включая обременения.

Обязанность выплачивать ипотеку за детей возлагается на родителей, опекунов, попечителей. Не имея для этого материальной возможности, они могут отказаться от наследства. Для этого потребуется разрешение органов опеки и попечительства. После достижения наследником совершеннолетия лица, оплатившие кредит, могут подать в суд регрессный иск о возмещении им суммы выплаченного долга по ипотеке.

Завещание на часть квартиры в ипотеке

Заемщик вправе составить завещание на несколько лиц. В будущем совладельцы квартиры будут обязаны выплачивать сумму обязательств.

Как оформить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке

Чтобы завещание не было признано ничтожным полностью или в части определенных пунктов, оно должно быть составлено по правилам. Оформлением документа занимается нотариус. Завещателю необходимо:

  1. Обратиться в нотариальную контору по месту жительства или месту нахождения недвижимости. Это облегчит родственникам поиски документа при открытии наследства.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Оплатить госпошлину за составление завещания и работу нотариуса.

Содержание документа

Завещание должно содержать информацию:

  • данные завещателя имущества (ФИО, место проживания; серия, номер, место и дату выдачи паспорта);
  • сведения о нотариусе и месте нахождения нотариальной конторы;
  • сведения о наследнике (достаточно указать ФИО, дату рождения);
  • перечисление наследственного имущества с указанием доли каждого из наследников;
  • данные об ознакомлении с содержанием ст. 1149 о правах обязательных наследников;
  • сведения об оплате госпошлины;
  • дату, подпись.

Особого указания о том, что объект находится в ипотеке, делать не нужно. Об обременении нотариус узнает при получении документов из Росреестра.

Если завещание было составлено в условиях угрозы жизни, его подписывают 2 свидетеля, а документ удостоверяется в течение месяца после устранения угрожающих обстоятельств.

Документы, заверенные главврачом в больнице, начальником военной части, капитаном корабля, начальником тюрьмы, начальником полярной станции приравниваются к нотариально удостоверенным. Они направляются в нотариальную контору по месту жительства наследодателя.

Пример завещания (2020 г.):

Документы, необходимые при визите к нотариусу:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы на имущество.

Предоставлять договор ипотеки не обязательно, но любая конкретизация относительно имущества необходима для правильного понимания, что является объектом наследования.

Особенности

Если завещатель не может собственноручно написать документ в силу обстоятельств (ст. 1125 ГК РФ) (слепота, неумение или невозможность писать), то в завещании обязательно это указывается в форме текста: «… текст завещания записан нотариусом с моих слов и до его подписания прочитан мною лично в присутствии нотариуса…».

На случай отсутствия наследника по завещанию можно подназначить ему другого наследника: «…Если названный правопреемник не примет наследство, все мое имущество я завещаю …». Конкретизировать случаи, по которым наследник не вступит в права, нежелательно. Например, если написать «в случае смерти наследника…», то признание его недостойным не будет основанием для приобретения прав подназначенным наследником.

Стоимость

Цена оформления документа у нотариуса составляет 100 руб. (п. 13 ст. 333.24 НК РФ). Дополнительно оплачиваются прочие услуги технического и правового характера.

Как избежать оспаривания завещания

Чтобы заинтересованные лица не оспорили завещание, необходимо предоставить нотариусу справку о психическом здоровье.

На случай признания наследника недостойным (это возможно по ст. 1117 ГК РФ при умышленном совершении им противоправных действий в отношении владельца квартиры или других правопреемников), следует подназначить наследника.

Перед подписанием важно проверить документ на наличие ошибок в данных и адресе передаваемой в наследство недвижимости.

Владелец квартиры в ипотеке вправе оставить ее потомкам или близким людям не из числа родственников, воспользовавшись возможностью оформления завещания. Банк может указать в договоре, что заемщик не имеет права передачи ипотеки по завещанию, но зная законы, этот пункт легко оспорить.

Раздумывая над тем, кому оставить наследство, не стоит забывать, что долги по кредитам — часть имущества, и принимая ипотечную квартиру, наследник получает обременение. Как составить завещание, не ущемив права потенциальных правопреемников, не обременив их непосильной ношей, подскажут юристы портала ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как оформить квартиру в собственность?

Как правильно оформить квартиру в собственность? Вопросы недвижимости в нашей стране регулируются массой законов. Основная проблема – сопоставить все требования и разобраться, что на что влияет и что противоречит казалось бы логичным действиям. Например, процессы с покупкой новостройки, получением наследства или дара и покупка с помощью ипотечного займа проходят под регламентацией совершенно разных законов. Но с точки зрения покупателя вы все равно придете к основному юридическому процессу, который следует изучить максимально внимательно – оформление квартиры в собственность. Рассказываем, как это происходит в разных ситуациях.

Пошаговая инструкция по оформлению квартиры

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

В 2020 году законодатель процесс регистрации права собственности на квартиру регулирует с помощью гражданского кодекса. По сути, здесь нас интересует ст. 551 ГФ РФ – в ней есть информация о том, как происходит передача права собственности, а также ограничения на внесение изменение в этот акт передачи третьими лицами. В остальном же порядок действий регулируется внутренними инструкциями управления Росреестра как главного регистрирующего органа в этой государственной услуге. Предлагаем вам ознакомиться с порядком оформления квартиры в собственность в 2020 году.

  1. Сначала вам предстоит узнать, где именно нужно зарегистрировать право собственности на квартиру – центры по оформлению именно в вашем регионе можно узнать на официальном сайте управления Росреестра.
  2. Также можно обратиться в любой многофункциональный центр предоставления государственных услуг, располагающийся в городе, где территориально находится ваша недвижимость. Оформление квартиры в собственность в МФЦ происходит намного удобнее – обычно именно в этих центрах есть возможность зарегистрировать на нужную дату без очереди
  3. Далее собираем нужные документы. Стоит определиться, какая именно у вас ситуация – перечень документов при оформлении квартиры в собственность в новостройке отличается от оформления при наследовании недвижимости
  4. Подробнее про оплату госпошлины при оформлении квартиры в собственность читайте ниже в нашей инструкции
  5. В некоторых случаях придется написать заявление – с этим поможет сотрудник Росреестра или МФЦ – вам выдадут бланк с уже распечатанной преамбулой, вам останется только внести свои паспортные данные и адрес объекта
  6. Собранные документы подаете специалисту и ждете нужный срок – обычно он составляет 30 дней. После этого либо получаете уведомление о регистрации недвижимости, либо уведомление об отказе

Перечень документов

Давайте разберемся, какие документы нужны для оформления квартиры в собственность. Все зависит от ситуации. Сначала рассказываем про универсальный пакет документов:

  • Договор – основание для регистрации. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия, договор с ЖСК или иной договор, подтверждающий ваше право на квартиру, которую вы хотите оформить в собственность
  • Действительный паспорт гражданина Российской Федерации. У некоторых граждан возникают вопросы относительно этого пункта – нет, по заграничному паспорту оформить квартиру в собственность нельзя
  • Заявление на специальном бланке, утвержденном приказом Росреестра РФ
  • Документ, подтверждающий оплату необходимых госпошлин
  • Если оформлением занимается не сам человек, у которого есть основания по праву собственности, то необходимо заверенная у нотариуса доверенность
  • Если происходит оформление квартиры в собственность ребенку – то свидетельство о рождении ребенка или паспорт – если ему исполнилось 14 лет

При оформлении квартиры в собственность у супругов потребуется заявление от обоих. Также необходимы две копии паспорта. Естественно, договора с основанием для регистрации права должны присутствовать у обоих.

Бумаги не должны содержать помарок и исправлений. Это может послужить причиной отказать в оформлении права собственности на квартиру.

Ипотека

Процедура оформления квартиры в собственность при наличии кредитного договора с банком об ипотечном займе ничем не отличается от процесса обычной регистрации. Разве что придется собрать немного больше документов. Все дело в том, что квартира у вас будет с обременением – то есть будет находится в залоге у банка. Ключевые отличия:

  • Собственность оформляется, в том числе долевая. Квартира будет вашей, вы будете иметь на нее право, но при этом будут и ограничения
  • Так, вы не можете продать квартиру, так как она находится в залоге
  • Сдача недвижимости по договору аренды также возможна только с разрешения банка
  • В остальном оформление ипотечной квартиры в собственность ничем не отличается от обычного процесса

Здесь подробно обо всех вариантах оформления ипотеки от застройщика напрямую.

Новостройка

Оформление квартиры в собственность, если у вас новостройка, сложнее. Придется собрать документы не только из универсального списка, но и дополнительные. Так, обязательно нужно предоставить договор долевого участия или договор с ЖСК, причем не просто договор как основание, но и договор с указанием того, что расчет произведен, и квартира не находится под обременением застройщика. Кроме того, нужны следующие документы:

  • Акт-приема передачи недвижимости
  • Копия документов о том, что новостройка введена в эксплуатацию и претензий у чиновников к ней нет

Следует понимать, что оформить квартиру в собственность по ДДУ вы сможете только в том случае, если дом сдан и передан управляющей компании. Поэтому если дом не достроен, то вашим решением будет не пытаться оформить квартиру в собственность, а попасть в реестр обманутых дольщиков.

Если вы приобрели новостройку по договору ЖСК, то придется внимательно изучить сам договор. Бывает так, что председатель ЖСК прописывает в договор определенные условия – например, некоторые кооперативы предлагают оформлять квартиры только после проведения общего собрания относительно ввода дома в эксплуатацию.

Наследство

Оформление квартиры в собственность по наследству достаточно сложный процесс. Все дело в том, что в дело вступает масса нормативных актов, регулирующий сам процесс наследства, а не только регистрацию прав на недвижимость.

  • Придется подождать полгода с момента озвучивания завещания или появления права наследства – этот срок нужен для того, чтобы потенциальный наследник мог узнать о возникновении права наследства и предъявил свои права
  • После этого придется взять завещание – оно будет правом основанием.
  • Если квартира оформляется в собственность супругов, то нужно также подтвердить это действие распиской
  • Отправляемся с пакетом документов к нотариусу, заверяем их – а уже затем идем в Росреестр и далее по озвученной ранее процедуре

Дарственная

Есть несколько сложностей, связанных с подарками в виде недвижимости. Давайте разберемся, как оформить квартиру в собственность по дарственной. В первую очередь сотрудники Росреестра будут проверять, верно ли составлен договор дарения. Придется учитывать следующие пункты:

  • Есть ли согласие на сделку – должны быть подписи супруга/супруги дарителя, ближайших родственников и других граждан, имеющих потенциальные права на эту квартиру
  • Нужен техпаспорт, который придется получать в БТИ
  • Прежде чем составить договор дарения, вам будет нужно обратиться в Росреестр и получить оттуда выписку из ЕГРН о том, что нет конфликта при сделке с другими собственниками жилья.
  • Свидетельство о регистрации квартиры, если она была получена до 2020 года

Также есть проблема – при оформлении договора дарения и, соответственно, оформлении права собственность на квартиру по дарственной вам придется заплатить налог. Этого можно избежать, если договор заключается между близкими родственниками. Если же нет – то будьте добры перечислить в налоговую 13% от среднерыночной стоимости квартиры.

Стоимость

Давайте разберемся, сколько стоит оформление квартиры в собственность в 2020 году. Основная трата – это оплата госпошлины, которая составит 1 000 рублей при обращение в управление Росреестра или многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Также придется рассчитывать еще на несколько трат в зависимости от ситуации:

  • Около 200 рублей придется заплатить за замеры БТИ, если вы приобретаете жилье в новостройке
  • Нужно рассчитывать на налог на дарение, если квартиру вам передал не близкий родственник
  • Траты на оформление наследства у нотариуса – около 2 000 рублей
  • Если необходимо получать согласие супруги/супруга на оформление квартиры в собственность – то это еще около 1500 рублей
  • Если вы регистрируете квартиры по дарственной, придется заплатить пошлину – если договор между близкими родственниками, то 0,3% от стоимости квартиры, если между дальними родственники и просто чужими друг другу лицами – то 1% от стоимости квартиры

Если же вы планируете обращаться в специальную юридическую организацию, то стоимость услуги будет зависеть от региона вашего нахождения и от запросов юристов. Цена будет складывать в зависимости от ситуации обратившегося – большой ли пакет документов нужно оформлять, требуются ли иные действия для оформления, кроме стандартных. Даже среднюю стоимость лучше узнавать непосредственно у консультантов юридической компании.

Причины отказа в оформлении

Порой документы на оформление квартиры в собственность возвращаются заявителю с отказом. Основными причинами для отказа могут стать:

Составленное с неточностями или ошибками заявление Причиной отказа может послужить опечатка в паспортных данных или любая другая неточность или опечатка. Всегда проверяйте все данные в заявлении
Ложная информация Вы можете как самостоятельно внести ложные данные в документы, так и оказаться жертвой мошенников. Например, вы оформляете квартиру в новостройке, но документы из Росреестра возвращаются. Почему? Все просто – ваша квартира уже зарегистрирована за другим гражданином. Это повод срочно обратиться в полицию
Продажа без согласия супруга Вы могли приобрести квартиру, но при оформлении права собственности на нее выяснилось, что продавец скрыл информацию о том, что женат. Документы возвращаются, вы срочно пытаетесь получить от продавца справку, заверенную нотариусом, о том, что его вторая половина не против сделки
Запрет на сделки Такое бывает, если недвижимость находится в залоге, т.е. присутствует обременение. Если вы купили квартиру у человека, который еще не выплатил за нее ипотеку, то оформление квартиры в собственность не пройдет. Придется составлять трехсторонний договор с банком
Имущество арестовано Негативная ситуация, когда вы пытаетесь оформить недвижимость, а оказывается, что она находится под арестом и ей занимаются судебные приставы. Следует как можно скорее возвращать деньги за такую квартиру

Если вы получили отказ на свое требование оформить квартиру в собственность, то следующий ваш поступок зависит от ситуации. Если ошибка – то следует скорее переписать заявление и подать документы еще раз. Если возможное мошенничество – то нужно обратиться в полицию и возвращать деньги, если они уже отданы.

В заключении

Давайте подведем итог. Оформление квартиры в собственность – процесс достаточно сложный и индивидуальный. Нужно учитывать, что алгоритм действий несет в себе особенности при видах получения жилья.

  • Обращаться необходимо или сразу в регистрирующий орган с заявлением, или в специальную юридическую компанию
  • Документы на оформление рассматриваются около месяца
  • Стоимость оформления квартиры в собственность зависит от сложности случая и количества документов, которые нужно оформлять или восстанавливать

После оформления квартиры в собственность нужно убедиться в том, что процесс прошел правильно – закажите в Росреестре выписку из ЕГРП. Цена вопроса 350 рублей, зато у вас на руках будет бумага с подтверждением того, что вы собственник вашей же квартиры.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Можно ли завещать квартиру в ипотеке: как составить завещание

Ипотека подразумевает приобретение жилья за счет кредитных средств. При одобрении сделки банком, квартира становится собственностью заемщика с регистрацией залога. Завещать ипотечную квартиру можно без ограничений, хотя наследникам придется выплачивать долга по кредиту.

Можно ли завещать: что говорит закон

Согласно части 3 ГК РФ, допускается наследство квартиры или иного имущества, если оно принадлежало покойному на праве собственности. Соответственно, зарегистрировав права на ипотечную недвижимость, заемщик вправе составить завещание, определить порядок получения жилья наследниками. Согласие банка на совершение такой сделки не требуется.

Нужно учитывать важное правило, которое связано с непогашенными обязательствами покойного. После смерти наследодателя все его долги передаются лицам, которые подали заявление и решили вступить в наследство. Отказать от принятия обязательств при одновременном получении имущества нельзя. Поэтому банк сможет на законных основаниях требовать погашения ипотечного кредита с наследников.

Какие квартиры можно завещать

Никаких ограничений по наследованию объектов недвижимости закон не предусматривает. Должно соблюдаться единственное требование – на квартиру должно быть зарегистрировано право собственности покойного. Этот факт подтверждается выпиской из ЕГРН, которую запросит нотариус. Также подать запрос могут сами наследники.

Помимо ипотечных квартир, в содержание завещания можно включить и иные виды объектов. Например, допускается передавать права по наследству на жилье, полученное по приватизации, приобретенное на вторичном рынке за счет своих средств. Нельзя завещать только муниципальную квартиру, выделенную по договору соц. найма.

Можно ли завещать часть квартиры

Если на объект была оформлена долевая ипотека, оформить завещательный бланк можно только на свою долю. Исключением является совместное завещание супругов, когда они одновременно распоряжаются правами на случай своей смерти. При составлении завещания собственник вправе:

  • разделить права на объект между несколькими получателями, т.е. выделить равную или разную долю для каждого из них;
  • указать в завещательном бланке только часть помещения, которую получат наследники (все остальное имущество будет наследоваться по закону);
  • предусмотреть сохранение права проживания для отдельных лиц, которые не получат права по наследству.

Для завещания нужно соблюдать принцип тайны и свободы волеизъявления наследодателя. Пока собственник жив, никто не вправе узнать, кому и на каких условиях он отписал квартиру. Нарушение этого условия повлечет недействительность завещания.

Указывать в завещательном бланке, что квартира в ипотеке, не нужно. Этот факт будет подтвержден автоматически при ведении наследственного дела.

Кто наследник

Ключевым преимуществом завещания является возможность указать любых получателей имущественных и денежных активов. Поэтому ипотечную квартиру можно завещать:

  • жене, детям, родителям, иному родственнику;
  • посторонним лицам, не состоящим в родстве с покойным (друзья, коллеги, соседи по подъезду);
  • юридическим лицам, если на момент открытия наследства они числятся в реестре ЕГРЮЛ.

Заставить собственника написать завещание на определенных лиц нельзя. Любые факты понуждения, давления или угрозы будут рассматриваться как нарушение принципа свободы волеизъявления. Такое завещание будет признано недействительным по требованию любого заинтересованного лица.

Можно ли завещать несовершеннолетнему

Завещатель может отписать ипотечную недвижимость несовершеннолетнему ребенку (например, своим детям). Такой вариант наследования не только соответствует закону, но и дает дополнительную экономию средств. При вступлении в наследство несовершеннолетние дети освобождены от уплаты госпошлины. От имени ребенка все формальности в наследственном деле будет соблюдать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Минусом оформления завещания на детей является существенное ограничение прав на распоряжение квартирой. Пока ребенку не исполнится 18 лет, продать унаследованное жилье можно только с согласия органа опеки. Выдается этого документ только при подтверждении. Что на несовершеннолетнего приобретена другая равнозначная недвижимость.

Как оформить завещание

Составить завещание можно только через нотариуса. Если на документе не будет нотариального штампа, он не повлечет никаких юридических последствий. Нотариус обязан убедиться в дееспособности завещателя, понимании им сути происходящего и последствий. Подтверждать права на квартиру не обязательно, но желательно. Это устранит проблемы и идентификацией объекта на стадии наследственного производства.

Содержание документа

Требования к форме и содержанию завещаний предусмотрены ГК РФ. Выделим ключевые моменты, которые нужно учесть наследодателю:

  • завещание может составляться только в письменном виде (обычно документ оформляет сам нотариус);
  • наследодатель может указать точные характеристик завещанной квартиры в ипотеке, либо сделать оговорку «передается все имущество, принадлежащее на момент смерти»;
  • в тексте завещания указываются паспортные данные собственника, дополнительные условия для вступления в наследство, завещательные отказы и распоряжения.

После составления документа нотариус обязан прочитать его вслух. Только затем ставится подпись и печать специалиста нотариата. Один экземпляр завещания выдается наследодателю, второй остается на хранение в архиве конторы. Также нотариус обязан сделать запись в федеральном реестре, что устранит споры после смерти завещателя.

Стоимость услуги

Услуги по оформлению и удостоверению завещания платные. Стоимость не зависит от рыночной оценки имущества или квартиры. Согласно НК РФ, за удостоверение любого завещания нужно оплатить нотариусу 100 руб. По дополнительному тарифу оплачивается составление бланка сотрудниками нотариальной конторы. Как правило, такая услуга стоит 1500-2000 руб.

За получения ипотечной квартиры в собственность по наследству пошлину будут править получатели. Ее размер зависит от цены объекта и степени родства с покойным:

  • близкие родственники должны заплатить 0.3% от стоимости, но не более 100 тыс. руб.;
  • дальняя родня или посторонние наследники платят 0.6%, но не более 1 млн. руб.

Освобождены от платежей несовершеннолетние дети и ряд иных льготников. Если ипотечное жилье получают сразу несколько лиц, госпошлина будет рассчитана пропорционально их долям.

Как избежать оспаривания завещания

Уже после смерти наследодателя может возникнуть вопрос о недействительности завещания. Такой иск в суд могут предъявить не только наследники, лишенные имущества, но и иные заинтересованные лица. Основания для оспаривания указаны в законе, в том числе:

  • нарушение формы и порядка удостоверения завещания (например, при отсутствии подписи и печати нотариуса);
  • распоряжение имуществом, не принадлежавшим покойному (например, если вам одобряют ипотеку, завещать квартиру можно только после регистрации права в Росреестре);
  • нарушение тайны волеизъявления;
  • совершение противоправных действий в отношении завещателя или наследников (например, угрозы или насилие для изменения содержания документа).

Не является нарушением тот факт, что наследодатель не указан в завещании родственников, а отписал ипотечную квартиру постороннему лицу. Ряд лиц (супруг, дети, родители) смогут получить обязательную долю даже в этом случае.

При соблюдении перечисленных правил и норм ГК РФ, проблем с оспариванием не возникнет. Также желательно проконсультироваться у юриста еще на стадии подготовки завещания.

Отказ от ипотеки по наследству

Право собственности на ипотечную квартиру переходит только лицам, подтвердившим желание получить имущество по наследству. Такое заявление наследники должны подать в нотариальную контору в течение 6 месяцев. Также любой из претендентов может направить официальный отказ от принятия имущества, либо воздержаться от подачи заявления.

Основной причиной для отказного решения является нежелание выплачивать долг за квартиру, если она находится под ипотечным обременением банка. Особенно это актуально, если кредит был взят непосредственно перед смертью заемщика. В этом случае остаток по ипотеке будет практически равен рыночной стоимости жилья. Наследник наверняка окажется в убытке, так как ему нужно еще уплатить и большую пошлину нотариусу.

Указанные правила отличаются для созаемщика-супруга. При оформлении ипотеки муж и жена несут равные права и обязанности перед банком. В случае смерти одного из созаемщиков, они перейдут к пережившему супругу. Поэтому если жена не вступала в наследство после смерти мужа, ей все равно придется платить по кредиту, оплачивать имущественное страхование ипотечной квартиры.

Закон не содержит ограничений по оформлению завещаний на недвижимость под ипотекой. Однако пока в пользу банка зарегистрирован залог, наследники не смогут избежать выплат долга по кредиту. Такое требование законно, а избежать расчета по задолженности можно только при отказе от наследства.

Еще больше информации о правилах завещания ипотечной квартиры вы сможете узнать на бесплатной консультации у наших юристов. Звоните по телефонам, указанным на сайте, либо свяжитесь с консультантом через онлайн-чат. Мы разъясним нормы закона и судебной практики, поможем учесть все нюансы наследования при ипотеке.

Можно ли и как оформить дарственную на квартиру, если она в ипотеке — какова реакция банков?

Порой жилье в ипотеку берется на большой срок, например на 25 лет. На протяжении этого периода может произойти все что угодно.

Понятно, что человеку, получившему кредит для приобретения квартиры, нужно заранее подумать над способами распоряжения недвижимостью, которая состоит в залоге у банка.

Тогда действовать будет гораздо проще. Можно ли подарить жилье с ипотечным кредитом?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Возможно ли?

Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.

Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.

В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.

Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:

  • ГК РФ, содержащий общие сведения о праве собственности на жилое помещение, кредитном соглашении, залоге.
  • Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Регулирует процесс передачи под залог недвижимости банку.
  • Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
  • Кредитный договор. В этом документе отмечены обязанности и права залогодержателя и банка.
  • Реакция банков

    Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.

    В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.

    Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.

    Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.

    Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:

    быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;

    трудиться на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий стаж должен иметь хотя бы год);

  • быть обеспеченным достаточным количеством денег для успешного погашения кредита.
  • Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).

    Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.

    Это можно объяснить тем, что для банка будет тяжело принудительно продать заложенное жилье, если заемщик прекратит выполнять свои обязательства.

    Последствия нарушения запрета

    Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.

    Чтобы посчитать передачу имущества состоявшейся, необходимо сперва зарегистрировать переход права собственности. А для госреггистрации обязательно нужны определенные документы, выданные банком.

    Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:

    1. Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
    2. Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
    3. Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.

    О том, как расторгнуть соглашение дарения квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

    Инструкция по оформлению

    Как оформить дарственную на жилплощадь, которая в ипотечном кредите?

    Чтобы подарить жилище другому лицу, если оно в ипотеке, нужно пройти следующие этапы:

    1. Сперва нужно получить в банке согласие (в письменной форме) на безвозмездную передачу имущества.
    2. После этого даритель собирает необходимую документацию и составляет дарственную.
    3. Документы принимаются в МФЦ либо Росреестре. Срок госрегистрации дарения квартиры, находящейся в кредите, может продлиться до 1 месяца.
    4. Одаряемый становится владельцем свидетельства о собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой.

    О том, как оформить дарственную на жилплощадь у нотариуса и во сколько это обойдется, вы можете узнать на нашем сайте.

    Список необходимых документов

    Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования. Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

    1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
    2. Заявление на регистрацию.
    3. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
    4. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
    5. Одобрение второго супруга, которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
    6. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
    7. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
    8. Согласие банка.

    О том, как оформить дарственную на жилплощадь, вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о том, в каких случаях потребуется акт приема-передачи к договору дарения.

    Если у квартиры несколько владельцев, то они все должны подписать договор.

    Отношения между дарителем и одаряемым иногда оформляют в простой письменной форме.

    Однако лучше обратиться к нотариусу, так как такой подход поможет корректно составить документ.

    Сам факт передачи недвижимого имущества в подарок обязательно на протяжении года зафиксировать в регистрирующем органе (читайте о регистрации дарения в Росреестре). Документ потеряет свою силу, если это не будет сделано.

    Требования к договору

    В дарственной на квартиру, взятую в ипотеку, необходимы такие данные:

    1. Реквизиты лица, решившего подарить жилье, одариваемого, а также залогодержателя.
    2. Информация о правоподтверждающем документе.
    3. Характеристика и техническое описание имущества.
    4. Обязательно напишите, что жилье отдается безвозмездно и безвозвратно.
    5. Указание прав и обязанностей, которые приписываются сторонам.
    6. Сведения о переходе права собственности. Непременно должно быть сказано, что лицо, получающее жилплощадь в дар, проинформировано о том, что недвижимость находится в залоге у банка.
    7. Подписи всех участников процесса.

    После регистрации сделки одаряемый забирает свидетельство о получении права на жилище с обременением.

    Узнайте из нашей статьи о том, во сколько обойдется оформление сделки дарения жилплощади между близкими родственниками.

    Стоимость сделки

    В какую сумму обойдется передача жилого помещения в дар? Безвозмездная передача квартиры, находящейся в ипотеке, облагается налогом.

    В статье 220 НК РФ указано: когда сделка происходит между людьми, посторонними по отношению друг к другу, уплачивается налог 13% от цены недвижимого имущества.

    Если стороны договора состоят в родственных отношениях, то налог отсутствует.

    Информацию о том, как лучше совершить оформление дарственной на жилище между близкими родственниками, в частности образец договора дарения и список необходимых документов для совершения сделки, вы можете найти на нашем сайте.

    При этом за госрегистрацию передачи жилплощади в дар в любом случае нужно отдать госпошлину 1000 рублей.

    О том, где лучше оформить дарение жилища и сколько составит размер госпошлины, вы можете узнать из нашей статьи. Узнайте также, есть ли разница в стоимости оформления дарственной на жилплощадь, находящуюся в собственности менее трех лет.

    Взятие ипотеки на покупку жилплощади – ответственный шаг. Если у заемщика, решившего стать владельцем такого жилища, может возникнуть потребность подарить кому-то другому свое имущество, необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в ипотечный договор был включен определенный пункт.

    В нем должно быть сказано, что жилплощадь может передаться одаряемому без одобрения со стороны финансово-кредитной организации. Вероятность такого исхода невелика, но приложить усилия стоит.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Жилая недвижимость: дарить или завещать?

    Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

    Из чего выбираем?

    Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит – лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов, и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка». При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

    Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание. В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

    По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество». По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения – сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно. В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

    Почему подарок лучше?

    По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог. Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры. «Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, – это покупка комнаты или доли в квартире», – считает эксперт.

    В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

    К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ – 13% от полученного дохода.

    «Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», – замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

    Юристы отмечают, что договор дарения – это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее – не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя – не всегда.

    После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

    Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

    Когда подарок не в радость

    Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

    Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. «Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, – замечает Елена Василевская. – А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

    Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

    На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, – это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники – дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей. Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

    Можно ли завещать квартиру в ипотеке: как составить завещание

    Ипотека подразумевает приобретение жилья за счет кредитных средств. При одобрении сделки банком, квартира становится собственностью заемщика с регистрацией залога. Завещать ипотечную квартиру можно без ограничений, хотя наследникам придется выплачивать долга по кредиту.

    Можно ли завещать: что говорит закон

    Согласно части 3 ГК РФ, допускается наследство квартиры или иного имущества, если оно принадлежало покойному на праве собственности. Соответственно, зарегистрировав права на ипотечную недвижимость, заемщик вправе составить завещание, определить порядок получения жилья наследниками. Согласие банка на совершение такой сделки не требуется.

    Нужно учитывать важное правило, которое связано с непогашенными обязательствами покойного. После смерти наследодателя все его долги передаются лицам, которые подали заявление и решили вступить в наследство. Отказать от принятия обязательств при одновременном получении имущества нельзя. Поэтому банк сможет на законных основаниях требовать погашения ипотечного кредита с наследников.

    Какие квартиры можно завещать

    Никаких ограничений по наследованию объектов недвижимости закон не предусматривает. Должно соблюдаться единственное требование – на квартиру должно быть зарегистрировано право собственности покойного. Этот факт подтверждается выпиской из ЕГРН, которую запросит нотариус. Также подать запрос могут сами наследники.

    Помимо ипотечных квартир, в содержание завещания можно включить и иные виды объектов. Например, допускается передавать права по наследству на жилье, полученное по приватизации, приобретенное на вторичном рынке за счет своих средств. Нельзя завещать только муниципальную квартиру, выделенную по договору соц. найма.

    Можно ли завещать часть квартиры

    Если на объект была оформлена долевая ипотека, оформить завещательный бланк можно только на свою долю. Исключением является совместное завещание супругов, когда они одновременно распоряжаются правами на случай своей смерти. При составлении завещания собственник вправе:

    • разделить права на объект между несколькими получателями, т.е. выделить равную или разную долю для каждого из них;
    • указать в завещательном бланке только часть помещения, которую получат наследники (все остальное имущество будет наследоваться по закону);
    • предусмотреть сохранение права проживания для отдельных лиц, которые не получат права по наследству.

    Для завещания нужно соблюдать принцип тайны и свободы волеизъявления наследодателя. Пока собственник жив, никто не вправе узнать, кому и на каких условиях он отписал квартиру. Нарушение этого условия повлечет недействительность завещания.

    Указывать в завещательном бланке, что квартира в ипотеке, не нужно. Этот факт будет подтвержден автоматически при ведении наследственного дела.

    Кто наследник

    Ключевым преимуществом завещания является возможность указать любых получателей имущественных и денежных активов. Поэтому ипотечную квартиру можно завещать:

    • жене, детям, родителям, иному родственнику;
    • посторонним лицам, не состоящим в родстве с покойным (друзья, коллеги, соседи по подъезду);
    • юридическим лицам, если на момент открытия наследства они числятся в реестре ЕГРЮЛ.

    Заставить собственника написать завещание на определенных лиц нельзя. Любые факты понуждения, давления или угрозы будут рассматриваться как нарушение принципа свободы волеизъявления. Такое завещание будет признано недействительным по требованию любого заинтересованного лица.

    Можно ли завещать несовершеннолетнему

    Завещатель может отписать ипотечную недвижимость несовершеннолетнему ребенку (например, своим детям). Такой вариант наследования не только соответствует закону, но и дает дополнительную экономию средств. При вступлении в наследство несовершеннолетние дети освобождены от уплаты госпошлины. От имени ребенка все формальности в наследственном деле будет соблюдать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

    Минусом оформления завещания на детей является существенное ограничение прав на распоряжение квартирой. Пока ребенку не исполнится 18 лет, продать унаследованное жилье можно только с согласия органа опеки. Выдается этого документ только при подтверждении. Что на несовершеннолетнего приобретена другая равнозначная недвижимость.

    Как оформить завещание

    Составить завещание можно только через нотариуса. Если на документе не будет нотариального штампа, он не повлечет никаких юридических последствий. Нотариус обязан убедиться в дееспособности завещателя, понимании им сути происходящего и последствий. Подтверждать права на квартиру не обязательно, но желательно. Это устранит проблемы и идентификацией объекта на стадии наследственного производства.

    Содержание документа

    Требования к форме и содержанию завещаний предусмотрены ГК РФ. Выделим ключевые моменты, которые нужно учесть наследодателю:

    • завещание может составляться только в письменном виде (обычно документ оформляет сам нотариус);
    • наследодатель может указать точные характеристик завещанной квартиры в ипотеке, либо сделать оговорку «передается все имущество, принадлежащее на момент смерти»;
    • в тексте завещания указываются паспортные данные собственника, дополнительные условия для вступления в наследство, завещательные отказы и распоряжения.

    После составления документа нотариус обязан прочитать его вслух. Только затем ставится подпись и печать специалиста нотариата. Один экземпляр завещания выдается наследодателю, второй остается на хранение в архиве конторы. Также нотариус обязан сделать запись в федеральном реестре, что устранит споры после смерти завещателя.

    Стоимость услуги

    Услуги по оформлению и удостоверению завещания платные. Стоимость не зависит от рыночной оценки имущества или квартиры. Согласно НК РФ, за удостоверение любого завещания нужно оплатить нотариусу 100 руб. По дополнительному тарифу оплачивается составление бланка сотрудниками нотариальной конторы. Как правило, такая услуга стоит 1500-2000 руб.

    За получения ипотечной квартиры в собственность по наследству пошлину будут править получатели. Ее размер зависит от цены объекта и степени родства с покойным:

    • близкие родственники должны заплатить 0.3% от стоимости, но не более 100 тыс. руб.;
    • дальняя родня или посторонние наследники платят 0.6%, но не более 1 млн. руб.

    Освобождены от платежей несовершеннолетние дети и ряд иных льготников. Если ипотечное жилье получают сразу несколько лиц, госпошлина будет рассчитана пропорционально их долям.

    Как избежать оспаривания завещания

    Уже после смерти наследодателя может возникнуть вопрос о недействительности завещания. Такой иск в суд могут предъявить не только наследники, лишенные имущества, но и иные заинтересованные лица. Основания для оспаривания указаны в законе, в том числе:

    • нарушение формы и порядка удостоверения завещания (например, при отсутствии подписи и печати нотариуса);
    • распоряжение имуществом, не принадлежавшим покойному (например, если вам одобряют ипотеку, завещать квартиру можно только после регистрации права в Росреестре);
    • нарушение тайны волеизъявления;
    • совершение противоправных действий в отношении завещателя или наследников (например, угрозы или насилие для изменения содержания документа).

    Не является нарушением тот факт, что наследодатель не указан в завещании родственников, а отписал ипотечную квартиру постороннему лицу. Ряд лиц (супруг, дети, родители) смогут получить обязательную долю даже в этом случае.

    При соблюдении перечисленных правил и норм ГК РФ, проблем с оспариванием не возникнет. Также желательно проконсультироваться у юриста еще на стадии подготовки завещания.

    Отказ от ипотеки по наследству

    Право собственности на ипотечную квартиру переходит только лицам, подтвердившим желание получить имущество по наследству. Такое заявление наследники должны подать в нотариальную контору в течение 6 месяцев. Также любой из претендентов может направить официальный отказ от принятия имущества, либо воздержаться от подачи заявления.

    Основной причиной для отказного решения является нежелание выплачивать долг за квартиру, если она находится под ипотечным обременением банка. Особенно это актуально, если кредит был взят непосредственно перед смертью заемщика. В этом случае остаток по ипотеке будет практически равен рыночной стоимости жилья. Наследник наверняка окажется в убытке, так как ему нужно еще уплатить и большую пошлину нотариусу.

    Указанные правила отличаются для созаемщика-супруга. При оформлении ипотеки муж и жена несут равные права и обязанности перед банком. В случае смерти одного из созаемщиков, они перейдут к пережившему супругу. Поэтому если жена не вступала в наследство после смерти мужа, ей все равно придется платить по кредиту, оплачивать имущественное страхование ипотечной квартиры.

    Закон не содержит ограничений по оформлению завещаний на недвижимость под ипотекой. Однако пока в пользу банка зарегистрирован залог, наследники не смогут избежать выплат долга по кредиту. Такое требование законно, а избежать расчета по задолженности можно только при отказе от наследства.

    Еще больше информации о правилах завещания ипотечной квартиры вы сможете узнать на бесплатной консультации у наших юристов. Звоните по телефонам, указанным на сайте, либо свяжитесь с консультантом через онлайн-чат. Мы разъясним нормы закона и судебной практики, поможем учесть все нюансы наследования при ипотеке.

    Жилая недвижимость: дарить или завещать?

    Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

    Из чего выбираем?

    Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит – лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов, и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка». При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

    Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание. В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

    По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество». По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения – сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно. В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

    Почему подарок лучше?

    По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог. Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры. «Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, – это покупка комнаты или доли в квартире», – считает эксперт.

    В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

    К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ – 13% от полученного дохода.

    «Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», – замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

    Юристы отмечают, что договор дарения – это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее – не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя – не всегда.

    После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

    Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

    Когда подарок не в радость

    Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

    Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. «Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, – замечает Елена Василевская. – А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

    Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

    На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, – это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники – дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей. Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

    Источники:
    http://viplawyer.ru/oformlenie-kvartiry-v-sobstvennost/
    http://vseposhagam.ru/mozhno-li-zaveshhat-kvartiru-v-ipoteke/
    http://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/darenie-kvartiry/ipotechnoj.html
    http://www.bn.ru/gazeta/articles/135497/
    http://vseposhagam.ru/mozhno-li-zaveshhat-kvartiru-v-ipoteke/
    http://www.bn.ru/gazeta/articles/135497/
    http://viplawyer.ru/oformlenie-pasporta-rf/

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию