Компенсационный фонд долевого строительства: особенности федерального закона

Содержание

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Компенсационный фонд долевого строительства

Проблема обманутых дольщиков в России не потеряла свою актуальность. Существуют государственные реестры, в которых насчитывается более 40 тысяч человек, так и не получивших квартиры. Некоторые ждут своего жилья десять лет и более. Хуже всего, что риск стать обманутым дольщиком сейчас также велик. Компенсационный фонд долевого строительства – это один из инструментов, с помощью которого власти планируют если не предотвратить появление обманутых дольщиков, то хотя бы нивелировать опасность оставить людей без квартир из-за разорения застройщика. Разберемся подробнее, что же это такое.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Основной закон, регулирующий деятельность фонда – это ФЗ-218 от 29.07.2017 года. Как ясно из его названия, под фондом законодатель понимает некую публичную компанию, которая регистрируется для защиты прав дольщиков в случае банкротства девелопера. Деятельность же застройщиков и права и обязанности участников долевого строительства регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Оба закона имеют перекрестные ссылки.

Депутаты решили, что фонд будет регистрироваться как некоммерческая организация. Подробнее можно узнать в постановлении правительства РФ №1310. Там же есть и информация о функциях и полномочиях Фонда. Управлять фондом будет гендиректор, который в свою очередь назначается правлением. Также есть наблюдательный совет. Имущество фонда, как гласит законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, будет накапливать за счет:

  • имущества самой некоммерческой организации;
  • за счет взносов застройщиков;
  • за счет добровольных взносов иных инвесторов.

В законе ясно прописано, что предполагается формирование фонда за счет застройщиков, которые уже в свою очередь привлекают деньги инвесторов-дольщиков, т.е. покупателей квартир в новостройках.

Причем, как указано в ФЗ-218, компенсационный фонд долевого строительства обособляется от любого другого имущества некоммерческой организации, поэтому средства, собираемые с дольщиков и застройщиков, не будут тратиться на различные нужды организации, кроме как на помощь застройщикам и дольщикам.

Основные функции

Государственный компенсационный фонд долевого строительства создавался для помощи дольщикам, которые рискуют стать обманутыми. С помощью средств фонда планируется достраивать проблемные дома – но те, которые стали проблемными только после начала действия нового закона. Поэтому сейчас среди основных функций фонда выделяют следующие.

Учет за экономикой отчислений в компенсационный фонд долевого строительства. Деньги, поступающие от застройщиков, будут контролироваться с помощью данных Росреестра по каждой квартире, поэтому обмануть государство скорее всего не получится.
Создание арбитражного управления, которое будет заниматься застройщиками, вступившими на путь финансовой несостоятельности. Но здесь идет речь только о девелоперах, которые делали вклады в создание компенсационного фонда долевого строительства.
Убытки дольщиков. Предполагается, что фонд, учрежденный минстроем, будет работать с банками, через которые будет финансироваться строительство будущих проблемных домов.
Финансирование компаний, которые возьмутся за спасение проблемного дома. Здесь речь идет как о больших застройщиках, которые могут взять на себя обязательство достроить дом от разорившегося девелопера, так и о ЖСК, которые организовывают дольщики для возведения своей новостройки.
Контроль за свободными собранными средствами и размещение их в банках. Планируется, что фонд сможет делать не только вклады на различные суммы в банки под проценты, но и покупать ипотечные бумаги и облигации госзайма для роста доходности средств хотя бы на уровне инфляции.

Механизм работы компенсационного фонда

Как мы выяснили, работа по 214-ФЗ хоть и стала более ответственно регулировать деятельность застройщиков, но полного порядка в сфере не дала. Поэтому создание фонда – это еще один шаг к адекватным рыночным отношениям и страхованию рисков дольщиков – граждан государства. Смысл работы нового фонда – смочь достроить проблемный объект. Так как страховые полиса и прочие инструменты работы с застройщиками такого эффекта не давали.

Механизм работы фонда прост:

  • собрать деньги с застройщиков;
  • выявить проблемный объект;
  • достроить объект.

Таким образом, фонд становится гарантией для новых дольщиков о том, что новостройка, в которой они купят квартиру, будет достроена даже в случае банкротства застройщика.

Действие закона распространяется только на новостройки, у которых первый договор долевого участия был заключен после 1 января 2017 года.

А многие застройщики, даже только начинающие строить объекты сейчас, скорее всего заключили такой договор со своими лицами, чтобы избежать расходов по взносам. Поэтому внимательно следите за ситуацией – если первый ДДУ зарегистрирован до 2017 года, то под действия защиты фонда вы как дольщик не попадаете. Придется надеяться на страховую компанию – прошлый механизм защиты.

Взносы

Законодатель разработал понятный механизм внесения взносов застройщиком денег в компенсационный фонд долевого строительства. Все достаточно просто:

  • Договора долевого участия без взносов регистрироваться не будут.
  • Застройщику нужно перечислить средства за первый договор ДУ не позднее, чем за три дня до его заключения.
  • Штрафы для юридического лица за привлечение средств инвесторов-физических лиц достаточно высокие – от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей.
  • Ставка взноса за весь объект строительства – 1,2% от общей стоимости договора ДДУ. Это достаточно весомая сумма, поэтому мелкие участники строительства могут потерять возможность начать продажи на объекты, по котором планировался старт в 2017 году и позже. Стоит внимательно относится к выбору застройщика.
  • Ставка может быть пересмотрена. Но только через 1 год и с помощью рассмотрения новых условий в Госдуме по всем чтениям.

Законодатель планирует собрать таким образом только в первый год работы Фонда более 20 млрд рублей – неплохие деньги, за которые можно без труда достроить до 20-ти проблемных домов. Но при этом эти деньги пока не планируется пускать на решение проблемы с уже имеющимися обманутыми дольщиками.

Требования к застройщику

Новшества в законодательстве в части создания фонда государственного строительства невозможно рассматривать только с точки зрения появления взносов, которые могут увеличить цену итоговых квартир для дольщиков. Также депутаты ввели новые требования к застройщикам – намного более жесткие, чем раньше.

  • Девелоперы больше не смогут заниматься иной деятельностью, кроме как долевым строительством. Поэтому строительство магазинов и иных коммерческих объектов в том же жилом комплексе застройщику придется либо с помощью сторонних организаций, либо абсолютно другой компанией.
  • Специализированным застройщиком может стать компания, которая возводила дома не меньше трех лет и площадью не меньше 10 тыс. кв.м. жилья. Самый спорный пункт, фактически запрещающий появление новых игроков на рынке. Мало кто может построить жилой дом в течение трех лет такой площади без привлечения долевых средств.
  • Девелопер должен иметь на счету нетронутыми не менее 10% от себестоимости строительства – это достаточно крупная сумма. Средняя цена на новостройку в 10 этажей – более 10 млн рублей.
  • Теперь девелопер сможет получить разрешение только на один объект. Неясная ситуация – либо крупные застройщики будут спешить и стремиться построить дома как можно быстрее, чтобы начать новые, либо же будет развиваться комплексное строительство, когда одним разрешением строится целый парад домов.
  • На инженерные работы, проекты и покупку земли придется тратить либо свои, либо кредитные средства. Деньги участников долевого строительства могут идти только на возведение объекта.
  • Деньги лежат только в одной финансовой организации, которая подвергается постоянным проверкам. Также проверяется каждая финансовая операция.
  • Гендиректор компании не может быть банкротом другой организации, не должен быть осужден за экономическое преступление или же дисквалифицирован с аналогичной должности.

Возмещение убытков

Депутаты также одобрили процесс возмещения убытков с помощью компенсационного фонда. На практике такие случаи еще не наступили и вряд ли появятся до конца 2018 года, когда будет аккумулировано достаточное количество денег. Дольщикам придется дожидаться решения суда – в арбитражном производстве процесс банкротства проходит довольно долго, даже по ускоренной схеме. Нужно учитывать кредиторов всех очередей, ждать время на оздоровление. Поэтому надеяться на быструю несостоятельность застройщика не стоит.

Некоммерческая организация, управляющая фондом, с помощью совещания наблюдательного совета будет решать, что экономически выгодно – возместить деньги дольщикам или пытаться достроить объект. Эксперты считают, изучение экономической составляющей будет продолжаться около полугода. О решении наблюдательного совета можно узнать из сообщения на официальном сайте – на момент написания статьи еще не разработан. В любом случае, если у вас на руках ДДУ, то можно и самостоятельно интересоваться судьбой дома в управлении фонда. После озвучивания решения дольщикам дается две недели на то, чтобы предоставить в фонд нужные документы.

Причем под документами будет иметься ввиду скорее всего максимум паспорт и сам договор долевого участия. Если фонд решит просто возместить убытки, то придется открыть счет в банке, который будет выбран фондом для выплат средств дольщиком. Пока что механизм убытков кроме суммы, указанной в договоре долевого участия, не разработан. Так что на пеню рассчитывать не стоит.

По закону средства должны быть перечислены дольщикам в течение десяти дней с момента предоставления ими документов в фонд или в тот банк, где производят выплаты. В первую очередь деньги будут выплачиваться, если их не будет хватить или будет большая очередь, гражданам с тяжелой болезнью и служащие в армии.

Советы дольщикам

Помните, что первый договор в новостройке должен быть зарегистрирован только после первого января 2017 года. В других случаях на компенсацию рассчитывать невозможно. Учитывайте, что компенсационный фонд работает только в случае договора долевого участия максимум на площадь в 120 метров. Пока непонятно, что происходит, если квартира большей площади – или же компенсация не выплачивается вовсе, или же выплата производится только за 120 метров.

Считает средства на выплату фонд просто – берется стоимость одного квадратного метра по договору долевого участия и умножается на предполагаемую площадь вашего будущего жилья. Поэтому не соглашайтесь оформлять договор, где есть заниженная сумма квадратного метра. И да, возможно, дольщики потеряют часть средств – все-таки часто расчеты могут вестись по средней стоимости жилья в регионе, когда фактически средства, потраченные на квартиру, будут больше.

Также эксперты прогнозируют подорожание квартир на первичном рынке – как раз на фактические 1,2%, которые будут платить застройщики в фонд. При этом те, кто зарегистрировал первый договор до 2017 года, смогут продавать жилье дешевле. Поэтому будьте внимательны и уточняйте у застройщика и в Росреестре, попадает ли ваша новостройка под действия государственного компенсационного фонда.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Компенсационный Фонд для дольщика

214 ФЗ в последних редакциях представил новую гарантию для дольщиков, позволяющую не потерять вложенные деньги — государственный компенсационный фонд, созданный для того, чтобы предоставить финансирование для проблемных проектов новостроек. В этой статье мы расскажем о компенсационном фонде долевого строительства по 214 ФЗ: каков размер отчислений застройщиков в него, и как дольщику получить компенсацию из Фонда.

Как работает компенсационный фонд долевого строительства

Компенсационный фонд под управлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» заменил ранее существовавшее страхование ответственности застройщика. Положения о фонде впервые появились в редакции закона «О долевом строительстве», введённой законом 218 ФЗ с 30 июля 2017, однако полноценную деятельность фонд начал с 20 октября 2017 года.

По новым правилам, с каждого ДДУ застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд долевого строительства. Без этого договор долевого участия не будет зарегистрирован и не вступит в силу.

Кто обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд

Компенсационный фонд участников долевого строительства был зарегистрирован и начал действовать 20 октября 2017 года. Однако уплата взносов в него обязательна только для тех проектов, где первый договор долевого участия был подан на регистрацию после этого числа. Начиная с 21 октября 2017 регистрация договоров долевого участия по таким проектам осуществляется только при условии оплаты застройщиком обязательных взносов.

После перехода застройщиков на использование счетов эскроу с 1 июля 2019 года, отчисления в Компенсационный фонд по 214 ФЗ перестанут быть необходимыми.

Размер взноса в компенсационный фонд

Сумма отчислений застройщика в фонд составляет 1,2 % от цены каждого ДДУ в отношении квартиры. В ближайшее время размер взноса в компенсационный фонд по 214 ФЗ может быть увеличен — обсуждается увеличение до трех или даже шести процентов.

Если цена квартиры увеличивается по какой-либо причине, застройщик обязан доплатить средства соразмерно увеличившейся сумме.

В некоторых случаях средства из компенсационного фонда возвращаются застройщику:

  • ДДУ не зарегистрирован по какой-либо причине,
  • стороны отказались от сделки
  • ДДУ был заключен, но впоследствии расторгнут.

Компенсация из фонда долевого участия

Собранные в фонд средства могут быть использованы для выплаты компенсаций дольщикам, не получившим квартиры либо для того, чтобы оплатить достройку проблемного дома. Выбор между этими двумя способами осуществляет общее собрание участников долевого строительства, проводимое в соответствии с правилами закона 214 ФЗ, когда застройщик становится банкротом. Некоторую часть денег оставляет себе Фонд защиты прав граждан для поддержания своей деятельности.

Выплата компенсаций дольщикам производится только в случае, если суд признал застройщика банкротом, и при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их договоры долевого участия. Для выплаты необходимо также, чтобы чтобы общее собрание дольщиков приняло соответствующее решение.

Для расчета суммы выплаты используется:

  • количество метров жилой площади, приобретенной гражданином в данном доме (но не более 125 кв. м.),
  • среднюю рыночную стоимость квадратного метра в новостройке в данном регионе, рассчитанную по утвержденной органами статистики методике.

Если цена договора не превышает рассчитанный по приведенной выше формуле максимум, дольщик получит назад всю цену договора. Если же сумма превышена, дольщик получит только сумму, установленную законом.

В отношении нежилых помещений отчисления не производятся, но и дольщики не имеют права на возмещение за счет средств фонда в случае проблем со стройкой. Также не получат выплат дольщики, которые приобрели права по ДДУ путем уступки, совершенной после начала банкротства застройщика.

Контроль Фонда за деятельностью застройщика

Вместе со средствами, Компенсационный фонд получает право надзирать за действиями застройщика на всех этапах постройки дома. Фонд вносит в елиный реестр застройщиков информацию о многоквартирных домах и таунхаусах, в отношении которых он получил компенсационные взносы. Также Фонд вправе проверить соответствие застройщика установленным 214 законом требованиям. Если Фонд обнаруживает нарушения закона, он незамедлительно уведомляет о таком нарушении органы строительного надзора и Росреестр, которые принимают необходимые меры по 214 ФЗ.

На сайте наш.дом.рф будущие покупатели квартир могут проверить, какая информация о застройщике имеется у Фонда.

Несмотря на недавнее начало деятельности, фонд участников долевого строительства уже активно собирает средства с застройщиков. Однако нельзя забывать, что после перехода на расчёты с дольщиками через эскроу счета, пополнение Фонда прекратится. В связи с этим, пока непоятно, насколько эффективной окажется эта мера защиты дольщиков.

Что важно знать о компенсационном фонде долевого строительства

Схема призвана не просто защитить интересы граждан, но и сохранить объемы строительства. Фактически, это аналог АСВ (расшифровка: Агентства страхования вкладов), предусмотренный для объединения и плавной замены действующих механизмов, которые обеспечивают банковские гарантии, взаимное страхование ответственности строительных компаний, а также страхование договоров ДУ.

Средства фонда при банкротстве организации первоочередно направляются на возмещение ущерба гражданам или на завершение проблемных долгостроев (выбор осуществляется на собрании дольщиков). Затем в очереди – соинвесторы по реализации новостроек, которые занимались прокладкой инженерно-технических сетей и других коммуникаций за собственный счет (хотя остается вероятность, что они компенсации не получат). В итоге риски физлиц при оформлении квартир в новых жилых комплексах значительно снижаются. Но и тут есть свои нюансы.

Что такое компенсационной фонд долевого строительства?

Это относительно новый, усовершенствованный инструмент, который, как и эскроу-счета, разработан для защиты покупателей новых квартир. Действует с конца 2017 г. в форме публично-правовой структуры, но продолжает регулироваться поправками в отдельные акты законодательства.

Формируется на основе средств, уплаченных девелоперами в виде страхования каждого ДДУ. В противном случае договор не вступит в силу (не зарегистрируется). В результате объем фонда за год может достигать 40-50 млн.руб. Естественно, он предполагает кардинальное изменение работы девелоперов, однако обеспечивает возмещение убытков участникам долевого строительства и сдачу объекта даже при неисполнении компанией возложенных на нее обязательств.

Главные направления деятельности:

  • сбор и контролирование средств, полученных от девелоперов;
  • выплаты в виде компенсаций дольщикам;
  • полномочия арбитражного управляющего в делопроизводстве, когда стройорганизация обанкротилась (если она осуществляла взносы в компенсационный фонд долевого строительства как минимум по одному комплексу);
  • выдача займов (включая беспроцентные) либо оказание финансовой поддержки новой компании, которая готова принять соответствующие обязательства и завершить реализацию объекта.

В июне 2019 года был принят закон, в соответствии с которым выплаты по устаревшему «договору поручительства», а точнее заключенному застрахованному договору до 20.10.2017 г. (даты начала деятельности фонда), также станут обязанностью этой структуры. Детальный механизм, описывающий передачу обязанностей страховщика, отражен в законах по защите прав дольщиков от 27.06.2019 №153-ФЗ и №151-ФЗ.

Обязательные взносы в компенсационный фонд

Взнос, который застройщик должен внести в компенсационный фонд долевого строительства составляет 1,2% от цены квартиры – каждого оформленного договора долевого участия. Впредь допускается увеличение размера взноса до 3-6% или изменение суммы федеральным законом. При повышении стоимости жилья девелопер за собственный счет обязан доплачивать разницу (соразмерно увеличению). Однако сумма отчислений не должна быть включена в ДДУ либо отражаться в виде затрат на себестоимости строительства и конечной цене жилья.

Оплата производится перед тем, как ДДУ будет зарегистрирован. Если обязательный взнос не внесен, Росреестр откажет в регистрации договора. А если он не зарегистрирован по другой причине или впоследствии расторгнут, то застройщику средства возвращаются.

Отметим, что взносы обязательны только для объектов, где первый договор был подан после 20.10.2017 г., когда фонд начал свою деятельность. После перехода на счета эскроу, отчисления в Компенсационный фонд по 214-ФЗ перестанут быть необходимостью.

Как фонд работает?

Механизмы выдачи денег на завершение объектов, как и возврата средств обманутым дольщикам достаточно просты. Управляет ими госструктура, а не частные фирмы, что уже дает определенные гарантии. Благодаря фонду, даже при банкротстве девелопера появится реальный шанс возвести здание.

Компенсационный фонд долевого строительства осуществляет строгий контроль за деятельностью застройщика. Он имеет право надзирать за каждым этапом строительства здания и проверять соответствие девелопера требованиям, установленным ФЗ-214. При обнаружении нарушений, будут уведомлены органы строительного надзора и Росреестр, которые примут необходимые меры. Кроме того, фонд вносит соответствующую информацию в единый реестр и отражает там многоквартирные дома, в отношении которых были получены компенсационные взносы.

Как новый механизм повлияет на стоимость жилья?

Сложно давать какие-то прогнозы, ведь на рынке недвижимости сейчас наблюдается «этап неопределенности», вызванный последними событиями, в числе которых скачки цен из-за ввода эскроу-счетов. Государство применяет для застройщиков как послабляющие санкции, так и рычаги нормативно-правового давления. Существенное повышение цен в таких условиях для девелоперов может стать весьма рискованным шагом. Но снижение нереально из-за ряда выплат, которые ложатся «на плечи» застройщиков. Это основная причина, по которой они теперь будут крайне избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денег. Следовательно, наиболее реальный сценарий в итоге – сокращение объемов предложения с плавным (в разумных пределах) ростом стоимости. Реализующихся сейчас новостроек достаточно, чтобы желающие успели приобрести недвижимость по старым условиям и ценам.

Часть аналитиков все-таки придерживается мнения, что в течение ближайших 1,5-2 лет в мегаполисах по всей стране будет происходить снижение цен на новое жилье. После того, как рынок окончательно захлестнет волна ажиотажа, образовавшаяся в момент ввода эскроу, примерно в 2020 году стоимость квадрата опустится на «дно». Затем, скорее всего, последует года 2-3 адаптации к новым условиям и стагнация строительного рынка. Ну и только после этого застройщики начнут действовать в соответствии с обстоятельствами (например, повышать цены).

Другие эксперты считают, что уже в период с конца 2019 до 2024 года включительно, цены будут только расти. Ведь введение для застройщиков нескольких видов отчислений одновременно (компенсационный фонд долевого строительства + страхование) несомненно отразится на цене квартир, поскольку затраты будут заложены в себестоимости квадратного метра. Соответственно, компании будут ждать наиболее подходящего благоприятного момента для повышения цен на жилье. Это, скорее всего, приведет к монополизации рынка «акулами» – часть мелких застройщиков вынуждены будут уйти, поскольку на счету, еще до начала строительства, у них должно присутствовать минимум 10% от стоимости объекта.

Что будет в случае банкротства застройщика?

В последних редакциях 214-ФЗ представил для дольщиков новые гарантии, которые позволяют не потерять капиталовложения. В случае банкротства девелопера, фонд предоставляет финансирование для проблемных объектов. И только в момент, когда суд признал строительную компанию банкротом, начнет производиться выплата дольщикам (да и то лишь при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их ДДУ). Кроме того, на общем собрании дольщиков должно быть принято соответствующее решение о выплате.

Дольщик получит обратно всю сумму денежных средств?

Да, компенсационный фонд долевого строительства, известный как «Фонд защиты прав дольщиков», подразумевает возмещение средств при банкротстве девелопера. Но на каких условиях и сколько вложенных денег сможет получить человек?

Для расчета суммы возмещения убытка используется формула: метраж жилплощади, приобретенный дольщиком в здании (не больше 120 кв. м), умноженный на среднестатистическую рыночную стоимость квадратного метра в новостройках данной локации (которая определяется по методике, утвержденной органами статистики/Минстроем и обычно на 30-40% ниже реальной стоимости).

Когда цена по ДДУ не превышает допустимый максимум, вычисленный по формуле, дольщик получит назад всю сумму. Если же стоимость превышает вычисленный результат, то участник долевого строительства, сможет получить средства только в размере, установленном законом (определенном формулой). Гражданам, что приобрели недвижимость посредством уступки прав по ДДУ, заключенному после начала банкротства компании, будет отказано в выплате.

Максимальный размер выплаты по многоквартирному дому составляет 10 млн. рублей. Даже если человек купил в одной новостройке несколько квартир, он не сможет получить больше установленной законом суммы. К тому же, не производятся выплаты в отношении нежилых помещений (у покупателей нет права получить возмещение за счет фонда в случае проблем со стройкой). В отношении апартаментов, которые имеют статус нежилых помещений, ситуация может измениться. В ноябре этот вопрос может быть решен: с целью повышения безопасности дольщиков в законодательство планируют внести соответствующие изменения.

Детально о том, как дольщику получить возмещение из компенсационного фонда долевого строительства, можно узнать из Постановления от 7 октября 2017 г. №1233.

Что надо знать о застройщике?

Репутация и опыт строительной организации не столь важны, как его финансовая устойчивость, хотя все показатели взаимосвязаны. Поэтому дольщику важно выяснить это заранее, чтобы снизить степень риска и не ввязаться в долгострой. Ведь в случае непредвиденных сложностей, у компании в расширенными финансово-административными возможностями гораздо больше шансов выйти из трудного положения без ущерба для конечных потребителей.

Многие поправки в законодательстве направлены как раз на укрепление финансовой устойчивости застройщиков:

  • На их счетах должно присутствовать как минимум 10% собственных средств от сметной стоимости объекта.
  • Должны отсутствовать финансовые обязательства свыше 1%, которые не относятся к строительству.
  • Суммарный размер авансовых платежей не должен превышать 30%.
  • Расходы на содержание фирмы не должны выходить за пределы 10%.
  • Согласно ФЗ-214, застройщик обязан публично раскрывать информацию о себе, в том числе о своем финансовом положении – сведения должны быть опубликованы на сайте.

Проверить надежность девелопера и спрогнозировать риски дольщик может самостоятельно, после анализа нескольких критериев:

  • документация о компании (дата основания, состав совета директоров и др.);
  • ключевые партнеры и источники финансирования;
  • отзывы в средствах массовой информации;
  • данные из единого реестра застройщиков;
  • анализ деятельности организации на тематических порталах;
  • реализованные проекты и темпы строительства;
  • личное знакомство с представителями фирмы и осмотр объекта.

Кроме того, дольщик имеет право напрямую запрашивать у застройщика информацию для ознакомления, которая касается его финансового положения. Сюда относится финансовый результат (отчетность) текущего года, а также суммы дебиторской и кредиторской задолженности, которые девелопер обязан отражать в изменениях к проектной декларации.

Дополнительно можно запросить выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика, чтобы изучить состав учредителей и отследить перемены. На практике, при возникновении денежных сложностей, руководящий состав (учредители, генеральный директор, главный бухгалтер) обычно меняется под различными предлогами. Наличие/отсутствие исков в отношении девелопера и связанных с ним компаний, также является существенным показателем его успешности, поэтому данная информация должна стать для дольщика сигналом при принятии дальнейших решений.

Что в итоге?

Принимая во внимание все нововведения (государственный компенсационный фонд долевого строительства, счета эскроу, страхование ДДУ), на горизонте уже виднеется неизбежное, но логическое завершение текущей эпохи ФЗ-214. Долевое строительство, конечно, привычное, оно просуществовало 14 лет, хотя и накопило за это время солидный судебный опыт.

Нововведенные схемы будут еще обкатываться не менее 3-5 лет, и разрешение конфликтных ситуаций в первые годы будет процессом непростым, неоднозначным и трудоемким. В этом отношении ДДУ определенно выигрывает на данный момент и остается относительно выгодным инструментом для инвестирования. Новые механизмы, в частности, с применением проектного финансирования, исключают подобную возможность: нет смысла заранее вкладывать деньги в проект – покупка жилья в новостройке превратится из инвестиции в банальное бронирование. А главное, – можно ведь просто подождать и купить готовое жилье.

Поэтому ключевой вопрос о «журавле в небе» до сих пор остается актуальным: стоит ли покупать квартиры от застройщика в 2019 году (пока еще существует возможность), по старым схемам? Здесь и сейчас однозначного ответа быть не может. Решение следует принимать каждому самостоятельно, учитывая индивидуальные потребности и собственные возможности.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Откроется в новой вкладке.”>Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду Откроется в новой вкладке.”>страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

А в конце июня 2019 президент Путин Откроется в новой вкладке.”>подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е. запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

  1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (Откроется в новой вкладке.”>ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.”>здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. Откроется в новой вкладке.”>п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ Откроется в новой вкладке.”>специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Откроется в новой вкладке.”>Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных Откроется в новой вкладке.”>поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – Откроется в новой вкладке.”>здесь).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Компенсационный фонд долевого строительства: размер, закон

Компенсационный фонд долевого строительства создан для защиты дольщиков, которые оформляют договора с застройщиками и рассчитывают на получение квартир по доступной цене. В России рынок первичного жилья, возводимого за деньги населения, регулируется Законом с 2004 года. Оформление договора долевого участия (ДДУ) позволяет семье получить доступное жилье по цене, которая ниже рыночной.

Если строительная компания выполняет обязательства, участники соглашения довольны, в том числе владельцы новых квартир. Другое дело, когда у подрядчика возникают проблемы, и он не выполняет обязательства перед дольщиками. В такой ситуации покупатели жилья не защищены. Но так было до появления компенсационного фонда в 2017 году. В чем его особенности? Какие функции он выполняет? Какие сложности могут иметь место в будущем? Эти и ряд других вопросов рассмотрим в статье.

Закон и правые нормы

В 2014 году государство взяло «под крыло» долевое строительства для защиты участников долевого строительства. Застройщик до регистрации ДДУ (договора долевого строительства) должен прийти к страховщику для страхования ответственности. Второй вариант — обращение в банковское учреждение для оформления поручительства.

Несмотря на появление нового закона, обманутые дольщики не могли добиться от строительных компаний-неудачников компенсации из-за отсутствия денег. По этой причине в 2017 году создан компенсационный фонд, деньги из которого берутся для покрытия вероятных убытков. Принятие такого закона гарантирует возмещение денег дольщикам и разгружает строительные компании в случае неудачи.

Процесс создания нового закона проходил по следующему алгоритму:

  • В 2016 году появилась инициатива по созданию фонда, средства из которого могут использоваться для осуществления выплат обманутым дольщикам. Речь идет о ФЗ под номером 304 (статья 23.2).
  • В январе 2017-го Президент РФ издал указ, согласно которого упомянутый фонд помощи начал формальное существование. Представители Государственной Думы приступили к разработке связанных с созданием фонда вопросов.
  • В период с февраля по июль 2017 года велись активные обсуждения законодательного акта. За период работы над документом он претерпел множество изменений, после чего в конечном итоге утвержден парламентом 21 июля 2017 года.

Сначала вновь созданный фонд определялся с позиции некоммерческой организации, являющейся частью АИЖК. В роли учредителя был выбран Минстрой. Именно эта организация внесла основную долю поправок в отношении статуса компенсационного фонда.

На текущем этапе Думой РФ утверждено, что Фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве является публично-правовой организацией, имеющей полномочия и функции, схожие с государственной властью. Компания находится в подотчетном состоянии перед Президентом РФ. При этом контроль финансовой деятельности производят представители двух палат парламента, в том числе Счетная палата. К ноябрю 2017 года организация, созданная для обеспечения договорных обязательств, начала полноценную работу.

Что такое компенсационный фонд долевого строительства?

Компенсационный фонд определяется как организация, которая создана для защиты интересов дольщиков в случае невыполнения вторым участником ДДУ (строительной компанией, застройщиком) взятых обязательств. К главным характеристикам организации стоит отнести:

  • Изменился механизм защиты дольщиков (частных инвесторов). Раньше строительные компании обращались к страховщикам для страхования ответственности, или направлялись в банк для получения гарантии финансового учреждения. Старая система себя изжила, ведь страховые компании в случае банкротства застройщика не производили выплаты пострадавшим лицам.
  • Функция наполнения фонда переходит к застройщикам, которые обязаны производить отчисления 1,2% от каждого оформленного ДДУ. Накопленные средства могут направляться для решения различных задач — достройку объекта или покрытие убытков второй стороны договора. По заявлению специалистов, участвующих в создании фонда, организация будет работать по принципу АСВ, гарантирующей возврат денег с депозитов в случае банкротства банка.
  • Дольщики получают компенсацию за площадь жилья до 120 кв. метров, приобретенного по ДДУ. Исключения делаются для семей с большим числом детей. Деньги фонда не защищают остальную площадь недвижимости (в том числи в ситуации, если человек приобрел несколько объектов у одного застройщика). Расчет компенсации осуществляется с учетом стоимости жилья на первичном рынке для конкретного субъекта. За основу берется информация из Росстата. Вот почему владельцы недвижимости с большой площадью ратуют за использование денег для достройки дома. В случае компенсационных выплат они теряют деньги.
  • Вопрос достройки или выплаты компенсации зависит от дольщиков, которые принимают коллегиальное решение. Если строительство здания не началось, и объект находится на этапе котлована, выгодно получение компенсации. Если возведение объекта подходит к завершению, проще найти новую строительную компанию и завершить проект. В любом случае решение принимается дольщиками.
  • Появились ограничения, целью которых является повышение надежности строительной компании, занимающейся возведением дома. Суть требования проста. Одна фирма берется за реализацию только одного проекта. Кроме того, каждый дом находит отражение в проектной документации.

Обязательства сторон

Суть обязательств участников ДДУ сводится к следующим правилам:

  • Подрядная организация (застройщик) берет обязательство построить здание, после чего сдать его вторым участникам договора (дольщикам).
  • Частные инвесторы (дольщик) обязаны в полном объеме оплатить услуги подрядной компании и принять недвижимость при ее соответствии действующим требованиям.

Договор ДДУ, по сути — инвестиционная сделка, которая регулируется не ГК РФ, а специальными актами.

Кроме того, к застройщику предъявляется ряд жестких требований, что проредило рынок девелоперов и оставило только надежные компании. Предъявление таких требований стартует с момента оформления ДДУ после первого июля 2018 года.

К главным требованиям стоит отнести:

  • Компании, которая занимается долевым строительствам, нельзя вести иную коммерческую деятельность, например, выпускать ценные бумаги. В наименование организации должно быть определение «специализированный застройщик».
  • К привлечению денег по ДДУ допускаются фирмы, которые являются членами СРО и имеют опыт возведения жилых зданий с этажностью от трех и более, а также построившие от 10 000 «квадратов» жилья.
  • На счету организации в период выполнения строительных работ должно быть от 10% средств (и более), составляющих себестоимость здания. Кроме того, у застройщика на момент начала и ведения долевого строительства не должно быть задолженностей (кроме кредитов на сооружение).
  • Строительные компании получают разрешение на возведение только одного здания.
  • Деньги дольщиков нельзя применять для покупки участков земли под строительство, заказ проектной документации или выполнения строительных работ. Этот пункт вызвал бурю негодования со стороны застройщиков, ведь возведение недвижимости начинается именно с этих работ.
  • Все деньги подрядчика, который участвует в долевом строительстве, должны находиться в одном финансовом учреждении, осуществляющем проверку по текущим расходам.
  • Лица, которые руководят подрядной организацией, не должны иметь признаков банкротства быть ими, иметь статус дисквалифицированных или судимость за преступления в экономическом секторе.

Функции фонда

Для понимания принципов работы фонда долевого строительства, стоит знать задачи организации. Их две — помощь частным инвесторам (дольщикам) при банкротстве строительной компании, а также достраивание объекта. С учетом этих задач выделяются следующие функции:

  • Ведение контроля и учета взносов, которые поступают от строительной компании.
  • Покрытие убытков обманутых дольщиков.
  • Арбитражное управление в случае банкротства застройщиков, сделавших свой вклад в фонд.
  • Размещение денег в депозитах и активах, а именно облигациях госзайма ипотечных долговых бумагах.
  • Выплата средств и выдача кредитов организации, которая приняла решение о завершении проблемного здания.

Размер взноса

Как отмечалось ранее, с начала 2017 года появился новый порядок оформления ДДУ. Выделим главные аспекты:

  • Не позже, чем за 3-е суток до оформления первого ДДУ застройщик обязан перечислить взнос в компенсационный фонд. Без выполнения этого шага регистрация договора и его внесение в реестр не происходит. Если застройщик привлекает деньги дольщиков до регистрации ДДУ, он вынужден выплатить штраф в размере 0,5-1 миллиона рублей.
  • Размер ставки не превышает 1,2% от цены ДДУ всего объекта.
  • Допускается пересмотр тарифа, но не чаще одного раза за год и после утверждения нового процента на законодательном уровне.

Размер отчислений, равный 1,2% от размера ДДУ, не вызывает возражений специалистов. Наличие в распоряжении от 18 до 25 миллиарда долларов первые годы работы фонда достаточно, чтобы осуществить выплаты дольщикам при банкротстве одного-двух застройщиков. При этом в законе не сказано, откуда компенсировать нехватку средств.

Компенсация по договорам прошлых лет в новом закон не предусмотрена. Если возводимый объект имеет хотя бы один ДДУ, подписанный по старым принципам, он не входит в сферу ответственности компенсационного фонда.

Возможные проблемы

На современном этапе выделяется ряд проблем нового закона, одна из которых касается размеров выплат дольщикам. В частности, компенсационный фонд компенсирует стоимость жилплощади до 120 кв. метров. По мнению государства, владельцы элитного жилья достаточно состоятельны, чтобы за себя постоять. Кроме того, при расчете компенсации учитывается стоимость жилья, определенная Минстроем. Минус в том, что эти показатели на 30-40% меньше реальных. Даже при выплате компенсации по такому принципу дольщик неизбежно теряет деньги.

Наличие запретов и требований к дольщикам привело к тому, что многие строительные компании вынуждены оставить рынок. Крупным фирмам для возведения объектов приходится открывать дочерние предприятия, что приводит к дополнительным расходам. Рынок первичного жилья при таком подходе монополизируется, а цены на недвижимость значительно растут. Таким образом, компенсационный фонд частично решает проблему с дольщиками, но не решает дилеммы, сложившейся на рынке первичного жилья.

Строительные компании уверены, что появление дополнительных взносов приведет к росту стоимости жилья на первичном рынке. Это связано с тем, что застройщик вынужден платить в два фонда — СРО и долевого строительства. О проблемах заговорили и субподрядчики, которые за свои деньги возводят коммуникации и инженерные сети. Если строительная компания по какой-либо причине банкротится, деньги возмещаются в первую очередь дольщикам, а у юридических лиц шанс получения компенсации минимален. Конечно, наличие фонда необходимо для защиты покупателей жилья на рынке долевого строительства, но он не должен быть обузой и причиной роста стоимости квартир.

Что нужно знать дольщикам о компенсационном фонде долевого строительства?

#Интересное по рынку

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют «фондом дольщиков». Минстрой РФ совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разъясняют читателям сайта «РИА Недвижимость», что теперь изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.

Что такое «Фонд дольщиков» и как он будет работать?

Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. Однако механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

Повысятся ли цены на жилье после запуска нового механизма?

По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё. Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.

Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда? Куда им обращаться?

До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.

На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? В каких случаях будет достаиваться объект, а в каких – выплачиваться компенсация?

Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?

Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.

Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

Может ли так случиться, что денег в фонде не хватит? Что тогда будет?

Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Это значит, что фонду не может «вдруг» не хватить средств.

Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?

Закон предусматривает такую возможность как для дольщиков, так и для потенциальных покупателей.

Для этого с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.

Что такое публично-правовая компания? Какие обязательства это налагает на фонд?

Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию. По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда. Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.

Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем?

Фонд будет принимать взносы от застройщиков из всех регионов страны. При этом в каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы. Это могут быть региональные министерства строительства, органы по надзору за долевым строительством и т.д. Граждане всегда могут обратиться к ним с вопросами.

Где будут храниться взносы в фонд и каковы гарантии того, что они не исчезнут, как компенсационные фонды в саморегулировании?

Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. Денежные средства будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Фонд будет вправе инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно Правительством РФ. Государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Статья 10. Обязательные отчисления (взносы) застройщиков в компенсационный фонд

Статья 10. Обязательные отчисления (взносы) застройщиков в компенсационный фонд

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

1. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения (далее – величина взноса).

2. Величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год с учетом актуарного оценивания деятельности Фонда. При изменении величины взноса изменение размера обязательных отчислений (взносов) производится не ранее чем через три календарных месяца после дня вступления в силу федерального закона, предусматривающего такое изменение. Изменение величины взноса не влечет за собой перерасчет и корректировку размера внесенных обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд.

3. Обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, владельцем которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора. Такой счет открывается в кредитной организации, соответствующей требованиям, указанным в части 2 статьи 5 настоящего Федерального закона (далее – номинальный счет). Учет находящихся на номинальном счете денежных средств каждого застройщика обязан вести Фонд.

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 25 декабря 2018 г. – Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

4. Денежные средства с номинального счета перечисляются на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней со дня получения Фондом от органа регистрации прав уведомления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Денежные средства со счета компенсационного фонда перечисляются на номинальный счет в течение пяти рабочих дней со дня получения Фондом от органа регистрации прав информации, подтверждающей (свидетельствующей):

1) внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве, по которому были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, за исключением расторжения договора участия в долевом строительстве в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика;

2) отсутствие основания для уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

3) излишнюю уплату застройщиком денежных сумм.

Информация об изменениях:

Статья 10 дополнена частью 4.1 с 25 декабря 2018 г. – Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

4.1. Порядок направления, содержание и состав указанной в части 4 настоящей статьи информации определяются соглашением между органом регистрации прав и Фондом.

5. По требованию застройщика денежные средства с номинального счета перечисляются ему в течение пяти рабочих дней со дня поступления такого требования в случае:

1) отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

2) отказа сторон от совершения сделки;

3) излишней уплаты застройщиком денежных сумм;

Информация об изменениях:

Часть 5 дополнена пунктом 4 с 1 июля 2018 г. – Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

4) зачисления в соответствии с частью 4 настоящей статьи денежных средств на номинальный счет в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве.

Информация об изменениях:

Статья 10 дополнена частью 5.1 с 1 июля 2018 г. – Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

5.1. Денежные средства с номинального счета перечисляются застройщику:

1) в течение пяти рабочих дней со дня направления Фондом в орган регистрации прав уведомления, указанного в пункте 1 или 2 части 5.2 статьи 11 настоящего Федерального закона;

2) незамедлительно в случае выявления Фондом факта неисполнения застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого застройщиком внесены денежные средства на номинальный счет для заключения (регистрации) иных договоров участия в долевом строительстве. В этом случае Фонд направляет уведомление о выявлении указанного в настоящем пункте факта в орган регистрации прав.

6. На денежные средства, находящиеся на номинальном счете, не может быть обращено взыскание по долгам Фонда.

7. Обращение взыскания на денежные средства, находящиеся на номинальном счете, приостановление операций по номинальному счету по обязательствам застройщика, а также перечисление денежных средств застройщику по его требованию не допускается в отношении денежных средств в размере, который необходим для перечисления их на счет компенсационного фонда в соответствии с запросом органа регистрации прав об уплате или неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве.

8. Кредитная организация, в которой открыт номинальный счет, не позднее одного рабочего дня со дня поступления исполнительного документа, содержащего требование о взыскании денежных средств по обязательствам застройщика, направляет копию такого документа в Фонд. Фонд не позднее трех рабочих дней со дня получения копии исполнительного листа уведомляет кредитную организацию о размере денежных средств, которые необходимы для перечисления на счет компенсационного фонда, и размере денежных средств, на которые может быть обращено взыскание. Кредитная организация исполняет содержащиеся в исполнительном документе требования о взыскании денежных средств по обязательствам застройщика после получения указанного уведомления Фонда.

9. Наложение ареста на денежные средства застройщика, находящиеся на номинальном счете, не препятствует совершению по распоряжению Фонда операций, необходимых для перечисления денежных средств в компенсационный фонд по зарегистрированному договору.

Источники:
http://fz214fz.ru/zakon/nash-dom
http://spbhomes.ru/science/kompensacionnyj-fond/
http://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/kompensacionnyj-fond-zashhity-prav-dolshhikov/
http://stroimprosto-msk.ru/stati/kompensacionnyj-fond-dolevogo-stroitelstva-razmer-zakon/
http://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/chto_nuzhno_znat_dolshchikam_o_kompensatsionnom_fonde_dolevogo_stroitelstva
http://base.garant.ru/71732782/3d3a9e2eb4f30c73ea6671464e2a54b5/
http://moiprava.pro/uslugi/zhd/rzhd-zhaloba

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию